北京奥林匹克花园定位与主题策划报告

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1、www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式广州XX策略有限公司北京奥林匹克花园正文定位与主题策划报告项目竞争力分析1．1本案条件与资源分析在已知大市场的情况下，要确定本案的发展方向，首先要了解自身的条件和资源，以利于资源事整合及寻找市场缺口，增强本案的竞争力。本结仅对项目的一般初步条件进行简单分析，并不深入内部进行详细研判。1．1．1条件分析一、用地条件本案用地

2、位于五环外侧，距离约500米，为绿隔带发展项目，原用地为农村耕地。地块分为九个区块，正处于拆迁平整阶段，5、6号用地内有单店村待拆，其余除1中下层有小面积土丘，1、3号地有五六片鱼塘外，基本平坦。由于拆除重建，周边绿化还未跟上，植被较少；地块北部约1公里外有坝河流经。现状居住密度非常低，道路交通网络已与市区主干道相连。根据已了解的本案的控规条件，本案为居住用地，容积率小于1.5，建筑限高18米（局部可突破），故本案在建筑类型上可选择小多层、多层和小高层；住宅类型上可有别墅、多层公寓、普通多层住宅和小高层住宅。二、城市发展和规划

3、条件目前城市的商业中心位于二环之内；就业中习集中于东三环内和中关村；运动活动中心主要在亚运村；城市的发展方向也主要向东部和北部延伸。本案所在的朝阳区，正是就业中收集中的区域；而本案位于城市的东北部，正符合城市的主力发展方向，也接近老百姓购房首选方向。根据《北京城市总体规划》，本案所在的东坝乡，是北京未来1www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式十个人口组团之一

4、，区内以居住用地为主。在远景规划中，将有地铁10号线支线通达本地块（见附图1-1）。市政府正积极推行的绿隔带政策，将对本案的周边绿化带来大的改观。但近期在交通上处于弱势，直达公交车辆很少。所以，本案将是个重要的居住区，且有条件在居住档次上提升。三、项目成本条件本案的单价成本粗略估算（仅为粗估数，不作效益评估用）为：1.土地成本（50万元/亩）；580元/平方米；2.建筑成本（按多层一般标准）；1000元/平方米；3.基础设施建设费：300元/平方米；4.前期费用：100元/平方米；5.精装修成本：600元/平方米；6.园林绿化

5、道路费用：1000元/平方米7.开发期税费：500元/平方米；8.财务费用（一年期）：200元/平方米；9.管理费用：100元/平方米；10.广告费用：100元/平方米；11.合计：3600元/平方米，可售单方成本约4000元/平方米。所以本案的盈利价格正常情况下须在4000元/平方米以上，决定本案不能走入低价位楼盘的竞争区域。综合以上分析，本案从自身条件出发，可以发展中价位（4000元/平方米以上）或较高档次的楼盘。1．1．2资源分析一、规模资源本案占地面积约79公顷，总建筑面积约95万㎡，估计可提供7000余套住房，是个大

6、型规模项目。就大规模开发而言，由于批量生产一般能大幅降低成本，如能严格控制成本和优化资金运用，定能获得相当的规模效益。尤其在整个项目的开发中后期前期开发的成功将会形成良好的市场惯性效应，使期在全市产生大的影响力。2www.3722.cn中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式大规模开发的发展空间，更大。大型项目提供的产品可以多样化，配套上可以更齐全，前期开发的价值在市场中被接受，成

7、熟社区初步形成后，产品和价格的提升也将易于被认可。但大规模开发的前期如不能创造销售佳绩，市场的负面作用和消费者的冷淡反应就会使项目陷入被动状态。所以本案在定位上要考虑可提升性和全市性。二、品牌资源本案作为奥林匹克花园的连锁项目之一，先天已打上“奥园”品牌的烙印。奥园品牌在广州奥林匹克花园已取得了成功，在市场上获得了一定知名度，形成了产品品牌统一的标识，这些品牌前期的发展成果，是本案可以拿来即用的资源，也是本案最重要的隐性竞争因素。品牌对于项目的优势，核心在于形成竞争差异，表现在产品性能上的差异、附加功能上的差异和精神上的差异；

8、而且能缩短消费者的认知过程和接受距离，并形成消费者的忠诚度。同样，奥园品牌之本案，能使消费者较快地认知并接受产品，虽然由于地域的影响，前期需要宣传引导，但很大程度上比创造新品牌的过程要低成本和低风险。广奥、上奥和北奥，作为奥园品牌“奥龙计划”的重要成员，必须具有关联性和延续性