对于建立城乡一体化的地产市场的探讨

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1、对于建立城乡一体化的地产市场的探讨摘要：党的十七大放宽了农村土地流转的条件，有效地促进了农村土地的改革，但文章认为目前的农村土地制度仍有许多不完善之处，如相关法律不完善，农民利益保障不健全，利益分配不够透明等，并针对建立城乡一体化地产市场的趋势作了一定分析，提出了相应的建议。关键词：土地改革；城乡一体化；集体建设用地；农民利益；宅基地；土地流转一、前言目前我国的建设用地分为城市国有土地和农村集体建设用地,农村集体建设用地包括农业建设用地和集体非农建设用地两大部分。集体建设用地所有权属于村农民集体,城市国有土地所有权属于国家。随着市场经济向广度、深度的扩展和城镇化进程的加快,农

2、村集体土地越来越多的以种种合法的或非法的公开的或隐蔽的形式卷进了市场经济的洪流。但按照《土地管理法》的规定，我国城镇建设用地只有国有性质的土地才能进入土地一级市场，而集体土地只有通过征用之后转化成为国有性质，才能进入城镇建设用地市场。这意味着农民并没有对集体土地的处分权，实质就是没有土地财产权，因此也就无法获得土地出让后的大部分增值收益。这就引发出要不要建立城乡一体化的地产市场的探讨，笔者根据此次赴济宁兖州的社会实践情况作出以下分析。二、农村建设用地相关概念（一）宅基地宅基地作为与房屋不可分割的部分，指农民在规划的农村居民点内专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地，即指建

3、了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。农村宅基地使用权，是指农民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益权利。根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押。（二）集体建设用地即集体土地建设用地。是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。5.1-9,,services,andmake

4、thecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve　　集体建设用地所有权归集体所有，农民只享有使用权。宪法第十条之规定,自留地、自留山属集体所有为由,将农民自己经营的自留地按集体地计算,承包给农民,并收取一定数额的承包费用.在中国存在

5、的目的是为了农民进行家庭副业生产。《中华人民共和国土地管理法》第二章《土地的所有权和使用权》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地管理法第六十三条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”即使要征地也只能由政府来收并转换土地性质，把耕地转成工业或住宅用地，由国土部门登记，个人不能买卖和租用农耕地。三、农村建设用地和宅基地使用现状通过我们在兖州的调查，并结合相关文献和资料，在宅基地的实际使用方面观察得到目前农村土地利用率普遍

6、不高，具体表现为：1、土地闲置现象较严重，一方面是很多农民外出务工，长时间在外，家里的宅基地没有得到充分的利用，另一方面，由于沟通渠道不畅等，很多集体建设用地没有得到有效地开发利用，造成的土地闲置现象较为突出。2、很多情况下为私下流转，由于之前国家对相关方面的限制比较严格，形成隐形市场，随着农村经济结构的调整，农民面对旺盛的用地需求，使之集体土地成为城镇有限存量土地市场的重要补充。但由于立法的相对滞后，地产市场管理处于失控状态，造成了集体土地资产的大量流失，冲击了国有土地出让市场，影响土地资源的合理配置，一定程度上造成土地供求关系的失衡。3、使用方式不成熟，在目前来看，农民掌

7、握的信息量较少，很多时候需要依赖政府提供相关信息和渠道，没能形成一种较成熟的闲置土地使用模式，这也是阻力之一。4、农民传统土地意识强烈，在农民的传统意识里，拥有自己的一亩三分地，盖一座自己的房子是一种挺自足的生活方式，所以很多时候他们不愿意将自己的利用率不高的土地合理开发。在非农建设用地进入流转市场时，主体有农民，企业和政府，其中企业可以说是一个催化剂，会加速土地流转，而真正的实体是农民和政府，在他们之间构成了一种博弈，此时我们不妨假设，政府有限制和支持流转两种方式，而农民有参加与不参加两种可能，分析结