易居昆山花桥亚太广场提报1.6

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1、花桥项目提案报告目录Contents1345花桥市场分析项目定位周边竞品分析客户分析6价格研判花桥价值发现2市场分析1上海花桥花桥，与上海紧密联系的房地产发展进程花桥已经不像是江苏昆山的一部分，反而更像是上海的花桥；花桥的房地产市场同样是伴随着上海房地产市场发展的脉动前行。“融入上海，面向世界，服务江苏”花桥发展定位：花桥依托邻近上海的独特优势，将成为上海国际大都市的卫星城，主动接受上海的辐射，联动上海发展。2004年之前，花桥的房地产市场发展极其缓慢，基本处于空白……2005年随着花桥国际商务城定位落实，绿地集团先期进军花桥房地产市场，开启了花桥房地产发展的序幕……绿地集

2、团进入花桥的动因1、看重花桥未来的发展、高起点规划2、花桥是离上海最近的卫星城，随着上海房地产市场的高速发展，受地缘因素影响花桥房地产未来发展潜力巨大2007年以后，受绿地花桥项目热销的带动，以及上海房价的逐步走高，花桥房地产市场逐渐走入上海市民的视线，也吸引了越来越多开发商的关注。国际华城、鑫苑、U世代等项目上市热销，花桥作为上海周边的价格洼地承接了大量上海价格挤压客户和投资客，花桥房地产市场也迎来了高速发展期……花桥，与上海紧密联系的房地产发展进程“没有上海房地产市场的蓬勃发展，就不会有花桥房地产市场的兴盛”增长1倍花桥08-09年成交套数价差缺口达到180%两者价差缺

3、口比例在160%花桥房地产市场规模在不断扩大，特别是在整体房地产高速发展的09年将跨上一个新的台阶！年房屋销售套数第一次超过一万套花桥，与上海紧密联系的房地产发展进程经过多年的发展，花桥房地产的价格和规模都有了非常大的提高，但是做为上海价格洼地的地位并没有改变花桥房地产的价格增幅基本与上海保持同步；目前花桥房价已经相比2005年增长了一倍多，但始终是作为上海的价格洼地所在；虽然价差有所缩小，但价格仍旧是花桥吸引上海顾客最主要的原因。产品类型相对单一，档次一般客户数量少，客户能级低产品类型丰富，小面积投资类产品主导当前市场，产品档次提升客户数量众多，以投资客为主兼有自用客，客

4、户能级大幅提高花桥房地产市场发展演变花桥房地产市场发展十分迅猛，导致区域产品和客户的升级换代也非常快。代表项目：U世代、壹克拉、鑫苑、常发香城湾产品类型：小高层、高层、别墅房型结构：一房、二房为主。部分大面积三房、四房面积区间：从40-300平米均有——2006年，起步期——2009年（目前）发展期主要以上海老年人养老型客户为主；他们主要受价格挤压，置业花桥，客户档次较低。以绿地孝贤坊为代表产品类型：别墅、小高层面积区间：别墅170-220平米，两房80-90平米客户主要由投资客为主和部分年轻人刚需组成；投资客比例约80%左右，占绝对比重；投资客看好花桥作为上海的后花园，价

5、格洼地，未来增值潜力巨大；刚需类客户主要受上海价格挤压影响迁移绿地大道54679810111213A30沪宁高速曹安公路123中宇花苑1中寰广场2都会叠峰3壹克拉4赛格电子5U世代6鑫苑7晶彩8启航社9孝贤坊10花桥国际华城11常发香城湾12中城花桥国际13酒店式公寓或商业住宅项目本案花桥房地产市场开发顺序主要沿绿地大道，由东往西，随着先导区地块越来越少，本案所在的西侧将成未来核心开发区。目前，花桥主要在售物业类型主要有住宅和酒店式公寓；在售项目合计体量约35万平米左右；花桥房地产市场现状项目名称地址项目总建主力面积在售户型销售报价中宇花苑花桥镇三星路6.1万㎡80-95㎡

6、两房5300元/㎡常发香城湾花桥国际商务城绿地大道1333号30万㎡77-100㎡两房;三房8300元/㎡花桥国际华城花桥镇绿地大道巷浦路20万㎡100-110两房7500元/㎡启航社u世代花桥镇绿地大道211号30万㎡69-89㎡一房;两房8200元/㎡鑫苑花桥绿地大道189号60万㎡88-89㎡两房7200元/㎡都会叠峰花桥镇兆丰路11号50万㎡80-95、130-145㎡两房、三房7500元/㎡壹克拉花桥曹安路99号6.9万㎡50-80㎡一房;两房6500元/㎡从产品类型来看，花桥市场主要以50-60平米一房，80-90平米两房为主，表明目前区域市场以投资性需求占主导

7、地位；花桥区域由于一直以来是以低价来吸引上海价格挤压客户和投资客，所以产品品质主要以中低端为主，没有特别高端的产品；花桥房地产市场现状关键词：投资性需求主导，中低端、小户型产品成为主流花桥房地产市场未来——未来供应通过对该区域在建项目及规划项目的分析，2010年，花桥市场仍将以80-90平方米两房公寓产品和小面积一房酒店式公寓占主导的格局。上海捷座鑫苑都会叠峰U世代中寰广场光华公寓常发香城湾赛格酒店公寓中城酒店公寓预计2010年区域重点项目花桥房地产市场未来——市场机会利好因素从规划到实现，完成从投资市场到居住市场