房地产风险及其策略思索

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1、房地产风险及其策略思索　　1房地产目前存在的风险　　环境方面的风险环境风险包括自然灾害、政策的不稳定性、国际经济环境等。在自然灾害方面，房地产风险及其策略思索　　1房地产目前存在的风险　　环境方面的风险环境风险包括自然灾害、政策的不稳定性、国际经济环境等。在自然灾害方面，2008年汶川地震使得灾区的住房市场受到毁灭性打击，同时也给成都、重庆等城市的房地产市场带来严重的影响;在政策方面，2007年以来的加息在一定程度下是打击通货膨胀有效的工具。但是，对于房地产而言，政府一旦加息，则必将影响到与一般消费者利益

2、相关的普通住宅未来房价的走势，进一步拉长市场的低迷时间，加大房屋销售难度，增加资金压力，给房地产企业的战略决策及日常经营运作、市场营销策略等带来不可轻视的风险。　　流程过程中的风险流程风险包括营运风险、管理风险、财务风险三个方面。运营风险包括市场波动、客户满意度、整个项目规划等方面。　　决策存在的风险决策风险包括运营风险、财务风险和人员处置风险。其中关乎项目成败存亡的项目定位过程中潜在的风险就是决策风险。　　2针对风险控制的几点建议　　国家需要完善房地产政策目前的房地产政策，特别是近两年出台的政策都是在房

3、价上涨过快和销售量上涨过快的情况下出台的。现在房价和销售量都明显地下降。在这种情况下，政府除了加息和上调存款准备金率外，还应放宽制度和改善性的房贷利率，对信誉好的房地产企业在信贷上给予支持。　　房地产企业自身需要加强风险控制的能力。　　(1)建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。　　(2)加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国

4、家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险(按照《建设工程质量管理条例》处罚)。　　(3)合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。　　(4)积极推进

5、企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000:2000族质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。　　(5)利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，

6、就风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法;在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。　　(6)加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制

7、定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险“、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险“进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。