我国房地产金融风险及其应对策略浅析

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1、我国房地产金融风险及其应对策略浅析薛奕李春涛摘要：房地产业的发展在国民经济的发展中起着十分重要的作用，在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。我国房地产金融近年来飞速发展，取得了显著的成就，同时，也出现了不少的问题。目前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。要采取积极措施防范房地产金融特别是商业银行的房地产金融风险。关键词：房地产金融；风险；应对策略一、发展房地产业的重要性房地产业的发展在国民经济的发展中起着十分重要的作用，房地产的发展能够间接带动钢铁、水泥、电力、家电等数十个产业发展，能够解决大量劳动力

2、就业。因此，发展房地产业，历来是振兴经济、促进内需、满足民生的重要举措之一。上个世纪末，面对亚太金融危机的影响，我国在外需不振的情况下，实施积极的财政政策，大力扩大内需。在诸多刺激内需的措施中，拉动房地产业发展便是其主要措施之一。为应对美国次贷危机导致的全球性金融大危机，我国2008年底出台了扩大内需的十项措施，十项措施的第一条就是加快建设保障性安居工程。由此可见，大力发展房地产业，可以在改善人民居住条件的同时，拉动经济发展，带动就业，是刺激国民经济发展的十分重要的措施。而房地产金融在支持房地产业发展方面起着举足轻重的支持作用。二、房地产金融及房地产金融的概念

3、房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费等服务的金融活动。从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产保险、房地产资金转账结算、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅购买、建造、维修、装饰等活动服务的“住宅金融”两个主要部分。房地产金融风险指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险

4、、系统性风险和房地产金融中的其它风险。三、我国房地产金融风险剖析我国房地产金融近年来飞速发展，取得了显著的成就，同时，也出现了不少的问题。目前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。房地产金融风险在我国银行体系中不断积累，如果房地产金融风险大规模爆发，那么以银行体系为主导的金融体系极有可能遭受重创。（一）房地产企业过度扩张，信用风险显著。在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受借款客户的信用风险。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而

5、这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款集中度的不断提高显得尤为突出。其主要表现在以下两个方面：其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业无不通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场的空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。首先，房地产企业充分利用“财务杠杆”原理向银行借款，尽管中国人民银行规定房地产开发项目必须具备“四证”《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确指出"商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。”

6、才可发放开发贷款，但房地产开发企业以不正当方式取得或提供虚假“四证”的情况也时有发生；其次，为获取继续开发建设项目的资金，房地产开发企业一方面高估房地产项目的价值，另一方面提前启动银行按揭贷款程序；第三，通过假按揭“假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。骗取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，工商银行个人住房贷款中，有80%的不良资产是因“假按揭”造成的。银行资金直接或间接参与了房地产开发项目的全过程，如果项目不能如期竣工形成烂尾，或者因销售不及时导致大量资金积压，或房地产

7、市场价格突然急剧下降，房地产开发企业的资金链将很快断裂，银行贷款将无法如期偿还，信用风险之大不言而喻。其二，个人住房贷款信用风险将逐步显现。国际经验表明：个人住房贷款违约率一般在贷款发放的8-10年后才显现出来，而我国的个人住房贷款业务是2000年左右开始开展的，也就是说，当前我国个人住房贷款违约率即将显现。个人住房贷款作为一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定性等特点，其风险是逐年积累和释放的。当经济出现周期性波动或利率上升，房地产价格向下逆转时，房价会一路走低，个人的住房贷款就很可能成为银行不良资产，这种情况在当前商业银行普遍缺乏个人房贷的事前

8、风险预警和事后资产保全机制、房地产贷款