浅析我国房地产金融风险

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1、浅析我国房地产金融风险【】房地产业是国民经济最的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程，对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。文章分析了我国房地产业的现状，描述了当前我国房地产金融风险的集中表现，并在此基础上提出了必要的风险防范措施。　　【关键词】房地产；金融风险；风险防范　　1我国房地产风险现状　　房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。另一方面，我国目前的房地产资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过信房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式

2、的信贷资金集中，商业银行实际上直接间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。　　土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐必风险。在目前我国土地储备制度下，土地被政府部门高度垄断。在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价。由于各地城市开发和改造的盘子都非常大，而且土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地收购和开发的主要资金于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这就增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。事实上，从目前情况看，在很多地方，巨额的银行信贷资金使土地储备动作机构的贷款利息负担十分沉重，地方政府为此承担了巨大的包

3、袱。　　个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发燕尾服。依照国际惯例，个人房贷的风险显露期通常为3--8年。我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信善进行充分严格的调查监控。商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信善进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不规范等问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资金”大力发展”，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。　　2我国房地产泡沫成因　　2.1我国房

4、地产市场需求结构的基本特征是低收入者有效需求严重不足，而高收入者投资需求旺盛。投资需求过旺特别是投机需求，则五分配结构不合理直接相关。改革开放以来，我国在保持经济调整增长的同时，收入分配差别大幅度扩大。大量的房屋被投资购置后，并没有投入使用，又造成社会财富的闲置和浪费。而且，房价不断攀升，低收入者购买住房越来越困难，被排斥到房地产市场外的低收入家庭逐渐增加。　　2.2地方政府的短期行为加速了房地产投资的增长并推高了房地产价格。在我国，土地的征购和批租权主要掌握在地方政府手上，土地收益是地方政府重要的收入。地方政府官员普遍考虑的是在任期内最大限度增加本届政府的财政收入、GDP和提高

5、就业率。发展房地产业，地方政府可以增加GDP，增加财政收入，并且可以带动就业。因此，地方政府普遍具有促进房地产发展的积极性，但很少考虑土地资源的可持续利用以及房地产业的可持续发展。　　2.3银行信贷助长了房地产投机，提高了消费者预期。在房地产快速发展的时期，企业和个人都热衷于土地投机，而银行也借此推波助澜。银行为房地产贷款营造的宽松环境，让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金，炒地圈地，待价而沽，人为增加土地的需求量，从而促使土地价格进一步上涨，形成房地产泡沫。房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求，供不应求必然导致价格的上涨，而价格上涨的趋势又提高居民消费预期，

6、从而形成房地产价格泡沫。　　2.4人民币升值是房地产投资增长和价格上涨的重要推动力量。在人民币升值预期下，外国酱大量进入我国房地产市场，或购置商业物业，或购买国内商业物业，或购买国内房地产企业的股权，或与国内房地产企业合作进行房地产开发。人民币升值的压力源贸易、国际酱流动的双顺差。伴随着贸易顺差和酱净流入的扩大，中央银行不断增加外汇的购入，国内货币供给量不断增加，由此造成国内货币流动必过剩。这意味着国内面临着通胀压力，并且酱供给相对过剩，而房地产国为土地资源的有限性被视为具有保值功能的商品，大量国内资金因此转向房地产投资，并推动房价不断上涨。　　2.5近年来，由于美元持续走软、投

7、机和气候变化等多种原因，国际市场上石油价格、铁矿石、粮食价格普遍大幅度上涨，全球性的通货膨胀呈现蔓延之势。这些因素造成我国输入性的价格上涨，从而推高房地产的供给成本。　　3我国房地产金融风险对策　　3.1房地产调控的关键是遏制投机　　国内的房地产市场，特别是北京、上海、深圳这样的大城市房地产投资、投机之风非常盛行。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生较为普遍的投资与炒房行为，加剧了供需矛盾，推动房价上涨。遏制房地产投机的投资与炒房行为，加剧了供需矛盾，推动房价上涨