从货币学看房价上涨

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1、从货币学看房价上涨韩靖逸1130230411总述：改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，而近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力，因此房价越来越被人们所关注。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求、市场透明度不高可能导致误判下的投机炒作行为等。（一）从货币学角度看房价

2、从货币学原理看，资金可获得性高且成本低，对房价的上涨有着不可忽视的推动作用。因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinv

3、estment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve姓名：韩靖逸学号：1130230411班级：11经济F2需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。（二）、原因分析：我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位。一方面对房地产业来说，过度的低利率

4、使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说，住房投资和住房消费都属于人们的经济决策，一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑，会衡量一笔资金的利用率，也就是如何利用该笔资金才是最合理的。如果投资者用自有资金购买房子作为投资，在不考虑税金和其他费用的情况下，所获得的投资年收益率只要高于银行存款利率或购买债券的利率，那么该项投资就是合算的，否则就不合算。如果投资者是从银行或其他地方借来的资金，只要所获得的投

5、资年收益率高于融资成本即贷款利率，那么这一投资仍然是合算的，否则就不合算。可见，在利率过低的情况下，购买住房不仅适用于房产投资，也适用于住房消费。银行贷款利率越低，住房资金成本就越低，购房者投资或消费的购房成本也越低，从而提高房地产市场的需求，逐步拉动房价上升。（三）、结果分析中央银行从去年起连续提高存贷利率和存款准备金率，收紧银根，5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedastheback

6、boneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve姓名：韩靖逸学号：1130230411班级：11经济F2按道理说会对房地产业产生影响。利率上升后，一方面，房地产开发商的资金成本上升，促使房价上升，购买者（投机者）的购房成本也就越高，从而抑制房产需求；另一方面，购买人按揭贷款利率的上升，就意味着购房者每月偿付的房息增加，将会影响其他消费和生活质量，更是直接

7、抑制购房的需求。（四）、遇到的问题央行这两年多次加息后，房价不仅没跌，还在稳中上升，这是为什么呢？一方面，外资大量涌入房地产业。近几年来，央行推出的加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，在某种程度上对抑制房地产投资过热是有积极作用的。但是，外资的大量涌入化解了加息等调控措施所产生的效果，使得我国的金融调控作用失灵。另一方面，虽然央行几次上调存贷利率加大了购房者的还贷压力，但房产增值保值的上涨空间也很大，而且按照目前的趋势，房产价格增幅大于利率增幅的可能性大一些，但大部份购买者因央行的历次加息已彻底地成为了房奴。因宏观经济政策的时滞性

8、，随着加息力度的加大，将会大大抑制了投机者的购房欲望，从而逐步抑制房地产的需求。我国居民购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款的，我国住房按揭市场的潜在风险是政府不容忽视的。美国次级债券危机打