百强商业地产项目案例之四十七--九江长隆-凯旋城

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1、百强商业地产项目案例之四十七——九江长隆·凯旋城项目位于九江县未来的市政中心，整个地块由五宗地块组成，其中3号地由于规划路的必然分割，分成了3a号地、3b号地、3c号地、3d号地，地块较为分散，毗邻庐山北路，各地块环绕市民广场、市民公园。项目总占地面积为：15.3520万㎡容积率为：1.8-3.0一期四号地临庐山北路长622米，五号地临庐山北路长398米、六号地临庐山北路长20米；二期三号地临市政广场、市民公园长334米，临规划路长190米和140米；三期二号地临庐山北路长362米，临市政广场市民公园10

2、0米；项目各地块临街总长2166米；市政广场、市民公园长334米，宽170米，面积56780㎡。经对九江县现有商业地产市场的客观分析及多方论证，长隆公司和共读地产，均认为有必要对九江县现有的商业业态进行彻底的调研。为凯旋城商业项目的定位提供科学的依据。为使该项目的业态规划、产品规划进一步切合经营者和终端消费者双方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意的商业局面，共读地产研究部进行了较为深入的市场调研。区域预期分析:据调查统计，68%的业主认为本地块须3-5年时间才能预见前景，首先，需要力度

3、较大的行政手段，集中行业，建立较大较综合的大型商业业态，带动人气，产生一定的商业气息，再次，解决交通问题。22%人认为即使有政府扶持并有政策导向，加上九江市通往九江县的公交线路双梅公路建成并通车，最快也要5-8年，10%的业主认为位置太偏，前景不是太明朗。交通流量分析:　　　行人数量、骑车及车辆流量极小,上下班时段流量较平时有较大增幅，但绝对数量仍然较小。周六、日等节假日几乎没有行人经过，因此该区域是标准的发展新区，商业地产的开发需要有充足的准备，商业氛围需较长时间的引导。道路状况分析：人行道已硬化的宽度

4、为６米左右，非常适合行人行走。车行主干道为四车道，车速过快不利于行人穿行，但由于道路中间没设立分隔栏，因此给行人提供了穿行的可能，水泥硬化路有利于商业地产的开发。道路绿化树，树龄小，对商铺的可视性不会形成遮挡。用地与道路衔接紧密，是较好的商铺用地环境影响分析：由于该地块为新开发区域无法进行商业饱和度定量分析（ＩＲＳ＝Ｃ＊ＲＥ／ＲＦ）因此大体量的商业开发将有风险。４＃地商铺为东南朝向，是市场最受欢迎的商铺朝向，应该在价格上与５＃地有所区别。５＃地为西北朝向更适合做与夏季相关产业。物业周边环境主要有政府行政机

5、关、主力酒店、新建社区及部分原有私房，地块商业价值明显。公共交通，目前还未有公共交通，加强与公交公司的沟通，尽力争取在县内循环车设站的同时，将前往九江市区快速巴士的最后站设于该区，将极大的提高商铺的价值。优势九江县（未来九江市城区的一个行政区）的行政中心，商务发展空间无限；项目环绕市政广场和市民公园，是休闲、娱乐的首选场所，有人气就有商气；毗邻九江市，是九江市及周边商家经商的发展之地，销售层面广，既有经营价值又有投资价值；项目是九江县第一大盘，可塑性强；三千户居住单位商机无限；渊明山公园文化底蕴浓厚，历史

6、源长。劣势项目地块是生地，缺乏人气和商气；九江县老居住区和项目地块有一定距离，中间沿线人居商业匮乏；片区打造不集中，连动性不强；市政配套实施进展缓慢，影响项目进程。机会按照整体规划，九江县将划入九江市城区板块，撤县设区；八分钟干道线，直通九江市；项目周边无强势竞争对手；集中、大规模商业的强大辐射力，对商圈内人口产生强大的吸引力；渊明山历史文化可挖掘性，为项目商业带来旅游、观光人群。威胁九江县老商业区已成气侯，若本项目商业物业开发后不能有效形成人气和商气的聚集，将会对项目商业产生不利影响；九江县项目众多，分

7、流项目客流及人群，市场竞争激烈。总　结生地打造城区商业中心有相当大的难度，一定要规避风险，循序渐进；主力店洽谈要广撒网、重点捕捞，切忌无的放矢，形成困难局面；商业招商积极主动，时间和对象的切入点是关键，忌盲目无序；大盘可塑性强，资源丰富，充公利用手中筹码，通过严格管理，打开商业局面；优胜劣汰，换血更新，需要持之以恒；一、商业物业市场定位打造九江区域商业中心集购物、餐饮、休闲、娱乐、运动、旅游于一体的城区型商业中心。营造全新的立体商圈，成为九江县商业板块的重要组成部分，从而进一步提升九江县商业板块在九江的商

8、业地位，成为促进九江商业和旅游业发展的新模式。定位三步曲１、专业家居建材商业长廊时间：一期样板房装修、封顶、交房期间；业态组合：装饰公司、家居、建材、窗帘、布艺、灯饰，结合餐饮、酒楼、综合超市、便利店、银行、柜员机等；市场策略：原则只租不售，实在要买的可斟情处理，通过严格管理、利益互换进行商铺招商，签订短期合同；目的：培养项目人气、商气。２、社区型商业配套时间：一期入住，二期开发业态组合：银行、柜员机、邮局、电信、综合超市、便