永定河孔雀城大七期项目定位报告(伟业顾问)201

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1、永定河孔雀城大七期项目定位报告(伟业顾问)20111+1+1+1>1,“一个北京城，四个孔雀城”，品牌连锁，四个盘的营销力大于一个项目1+1>1“五期、六期”同期操作，双盘同开，多期同开大于一个竞争对手1+1+1+1+1>1“旗舰、精英、豪华、台联、叠拼”多线产品，多线同售，提供全面竞争产品从项目运营的角度出发，我们一直在做“加法”5-2-2-1＜1，从一期杨树林大道到六期，景观逐渐减少从物业附加值来看，实际上做的是“减法”2-1-1＜1，从一期会所到六期，物业配套与规模逐渐成反比从视觉角度，大于加小于的组合十分矛盾从力学角度，大于与小于组合后合

2、力为零现在，大七期让我们又机会做“加法”2011年，伟大的、60万平米的大七期即将到来……7.27.37.27.27.7><46.2.16.2.27.17.5伟业顾问B.A.Conulting>>打造旗舰城，塑造新范本永定河孔雀城大七期项目定位报告伟业顾问/营销五部/2010年12月项目面临的核心问题二、如何实现产品突破，保障紧凑开发周期下的快速去化？一、如何实现大盘突破，找到项目核心价值所在?三、如何实现概念突破，保障配套对于住宅销售的带动？四、如何实现景观突破，实现景观价值对于产品价值的支撑？城市发展研究城市价值大七期项目定位报告思维导图项目销售回

3、顾市场环境分析项目价值产品价值客户价值市场环境市场案例永定河项目定位定位基础价值支撑定位出口运营目标理解项目关系解析发展模式界定大七期项目定位客户定位配套体系产品提升产品定位景观打造战略思考（认识篇）运营思考（方法篇）报告框架第一部分：认知篇——市场环境及城市发展第二部分：回顾篇——永定河孔雀城发展过程第二部分：方法篇——大七期定位及标准配置打造报告框架第一部分：认知篇——市场环境及项目发展第二部分：回顾篇——永定河孔雀城发展过程第二部分：方法篇——大七期定位及标准配置打造宏观市场环境研究区域市场及竞争研究项目发展研究及定位宏观市场研究A回顾篇B研判篇一级市场二级

4、市场三级市场租赁市场经济环境政策调控市场供应市场需求一级市场：全年政策性周期明显，年末供需井喷3月两会之后，“<4.17新政”、北京市土地市场改革终止土地市场的火爆局面“9.29新政”确定加大普通住宅、保障住房土地供应的基调，成为北京土地市场又一分水岭今年1-11月，北京市共成交住宅用地面积达8<47公顷，基本与去年全年持平，鉴于12月供应持续旺盛，全年成交量将明显高于去年细观全年土地市场，以两次调控作为分水岭，可以明显的分为三个阶段——全年住宅用地交易总量将超去年，市场表现一波三折供应放量，成交活跃调控改革、供需迟滞供需两旺，地王频现一级市场：全年政策性周期明显

5、，年末供需井喷3月16日，远洋、中国兵器、中国烟草等三家企业出手拿地，并连续刷新单价、总价地王<4月26日，北京土地改革后房山窦店地块成为首个因价格过高“禁买”的地块供应放量，成交活跃调控改革、供需迟滞供需两旺，地王频现1-3月，北京住宅用地成交300公顷，超过前11月的三分之一楼面地价高达1.2万/平方米，源于开发商对市场预期极高，地王频现<4月16日，市国土局宣布改变“价高者得”的土地竞买模式，而更多采用综合评标方式加上<4.17新政打击开发商市场预期，这一阶段成交迟滞，流拍出现8月，顺义林河，平回龙观村旧改，房山长沟两等多个地块出现流拍9.29新政刺激下，政

6、府急推地，企业勤买单，普通住宅、保障房用地皆成交活跃11月共成交255公顷住宅用地，创年内新高据土地储备中心数据，12月供应量将超过11月二级市场：全年量跌价升，年末成交走低今年1-11月，北京市一手住宅共成交7.<4万套，不足去年全年15.<4万套的一半；共供应7.<4万套，与成交量持平，较09年供求关系大大改善；成交均价19960元/平米，同比去年增长26.2%政策调控强于市场选择是总体成交下跌的主要原因，国十一条、<4.17、9.29三轮调控一次比一次严厉、精准，成功控制市场过热增长全年一手住宅成交不足去年一半，政策调控市场过热增长1月10日，“国十一条”政

7、策出台，标志房地产收紧的开始<4月17日，出台“限贷”调控政策，北京开始限购9月29日，出台更严格的“限贷”政策，全国范围内开始“限购”二级市场：全年量跌价升，年末成交走低8月底9月初，长阳半岛、领秀慧谷、新里西斯莱公馆等近郊”刚需盘”集中入市，单月成交量均超过500套持续调控，量价企稳严厉调控、平抑价格需求过旺、价格过热1-3月，流动性过剩引发各类需求争抢入市，延续09年高增长势头成交均价突破2万/平方米，并持续走高，国十一条效果有限<4.17新政出台，严厉的措施和坚决的态度使价格得到平抑，成交开始走低8-9月，刚需的集中入市再次推高成交量9.29新政再次打击略

8、微上涨的成