永定河孔雀城大湖区定位报告(伟业顾问)201

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1、永定河孔雀城大湖区定位报告(伟业顾问)2011永定河孔雀城大湖区定位报告——全新“绝对好”产品线定位2011-1第页工作思路第页解读孔雀城与大湖区1、解读孔雀城2、解读大湖区第页1、解读孔雀城孔雀城品牌项目连锁类联排叠拼洋房森林小镇、幸福田园创意水乡、蓝色水街国际公民、五星配套生态涵养、葡萄湖岸产品系列类独栋第页孔雀城选址京冀交汇，北京一小时生活圈，围合式开发模式，面向不同区域的同类需求。1、解读孔雀城第页孔雀城核心竞争力花园城市的规划设计理念，都市边缘的花园生活区，将城市生活同乡村环境有机结合稀缺的水景和山居资源、原生态的田园风光适应主动郊区化趋

2、势，都市大众阶层提前十年享受庭院别墅生活创新性定制化产品设计，创京郊房地产项目的性价比记录，赢得客户的高度认可1、解读孔雀城第页孔雀城客户阶层权贵阶层财富阶层孔雀城阶层远郊成熟别墅区近郊成熟城市区远郊新兴别墅区城市别墅高端豪宅创新别墅休闲居所纯粹别墅山水豪宅传统别墅高端人群第二居所首次别墅置业城市外溢京郊项目客户阶层体系孔雀城主动跳出区域市场束缚，准确抓住新兴的细分市场需求针对新市场需求形成自身的差异化产品线，打造出了一种独特的成功发展模式1、解读孔雀城第页永定河孔雀城25平方公里固安工业区位置：京开高速与永定河交汇处占地：5平方公里建筑面积：50

3、0万平米容积率：1.0产品：类独栋、类联排、叠拼、洋房开发周期：2005年-2015年（预计）总分期：共10期（预计）在售期：第6期依托于京南大发展机遇以永定河、原生林地为稀缺资源打造京南低密度田园小镇1、解读孔雀城第页永定河孔雀城—分期规划截至6期，已完成134万平米的开发量各期向高密度大盘开发转化1、解读孔雀城第页永定河孔雀城—产品体系由经济型小独栋逐渐升级为创新型别墅1、解读孔雀城第页永定河孔雀城—产品创新1.0高容积率下的别墅产品线创新小面积别墅产品中挖掘更多的别墅价值非别墅产品中增加产品的别墅感受1、解读孔雀城第页一、二、三期产品体系复杂

4、、多样跳跃性的面积区间探索市场需求集中供暖，砖混结构户型设计尚存不足四期五期项目、产品定位明确产品开始创新外立面更加新颖分户供暖、剪力墙结构市场反映较好注重提升产品附加值送地下室、车库、露台控制合理总价市场认可度大幅提升基础创新升级六期豪华大堡全新亮相景观资源升级产品品质提升在前期基础上的优化优化永定河孔雀城—产品升级1、解读孔雀城第页开发以来项目的价量均稳定上升，整体成交均价翻倍，在调控政策下依然平稳增长。六期在售的各类产品均价在6500-12500不等，最高别墅（旗舰大堡）单价1.6万。后期出现了品质、价格越高的产品越受客户欢迎的现象。永定河孔

5、雀城—价格走势1、解读孔雀城第页永定河孔雀城—客户特征“孔雀族”的行动方式：主动郊区化——用时间换空间“7+3”生活模式——亲情需要生活滋养“首都圈+郊区化+汽车化”——提前实现别墅梦想1、解读孔雀城第页永定河孔雀城—社区配套体系目前配套以社区级生活配套为主，难以支撑“小镇体系”的打造。标红部分为已建成配套1、解读孔雀城第页2、解读大湖区未来永定河孔雀城的核心打造孔雀城全新高端产品线，独立于1.0、2.0产品提升孔雀城的整体价值，真正将孔雀城打造成京郊魅力综合小镇大湖区设想第页大湖区水系规划大湖水系是孔雀城的核心亮点贯穿地块，将水景资源利用最大化开

6、放式格局，形成真正的城市公园2、解读大湖区第页大湖区用地规划公建部分保留商业2.85万平米，会所1800平米。2、解读大湖区第页大湖区景观规划开放、共享的城市绿色空间多层次、丰富的休闲生态系统2、解读大湖区第页大湖区建筑规划四种混搭建筑风格形成强烈反差当代、新艺术等风格的住宅难与孔雀城相协调2、解读大湖区第页大湖区开发的关键问题1、孔雀城角度出发2、大湖区角度出发第页1、孔雀城角度出发研究重点产品：1.6容积率打造高端第二居所的模式价格：区域、市场能否支撑预期的价格增长（2万售价）客户：高容积率豪宅与原客户的对应及延展公建：魅力小镇的配套体系及要点

7、细分市场：大湖区面对的新市场需求及竞争第页2、大湖区角度出发建筑：利用湖景、整体统一的设计形态产品策略：打造有序多样化的新产品序列商业：特色主题商业的吸引力打造研究重点第页城市经济环境发展的支撑1、大北京格局中的区域发展2、房地产市场的未来走势第页1、大北京格局中的区域发展大北京经济圈格局京津冀城市圈的逐步形成，加速北京的产业、人口向二三级城市的外移北京重点向东南发展，环北京东南、河北远郊区域已迎来重要发展机遇第页1、大北京格局中的区域发展城南大发展机遇城南计划推动北京南部的大发展，交通网络、产业格局将逐渐成熟完善房山、大兴迎来历史性发展机遇，固安

8、等远郊区域将承接更复合化、多层次的产业和居住功能外移的需求第页1、大北京格局中的区域发展城南大交通建设轨道交通促进大兴、房