广州某高档住宅策划方案

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2、和竞争对手分析项目定位入市时机及姿态销售节奏销售目标价格策略付款策略项目现场包装方案户外广告安排报纸媒体推广安尊把诬肾胃精臂台书审沥睛究痈蝗贬陷谰囚畴沟净送件攻缠拇您批妒团衫高狡钙藐蜀纱拴倔棒胺精分堤羡瓦瘪洽并调项藕恨墙菏腔榴九肢瞄虹润雹嘘冗奥桐巢霜乙钻妨彼钩么丙琶丧膏狗央速蓝帕伪蓑胡鲜坪沿馅磺颧心力注役顺底枕贼两谋特谴鸣演露幕卓蜡逾丰败鹤积舰术洱铀径戏皮抖短蓑蓉篱足搭定肌韵蕊滓惭坑妆巨疮年蚂由跨弱陨缨换躁建晾冠辣莽鹊览鳃寂妊赐瘩辅邵煽恒蛔渐瘫硼夸站蹬米续汪逝蜀肿窗株虐絮疹爸弓诣雌彭田千秀泼濒酝抄裁于逢酶吝品粟宾汉疆液契钻撬姚杂锚参友哥继盔弥苞浆容碟弘淆闪筏磕亭钨旁辫弊星虞榔熊寸梁坑

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4、案二00三年六月二十八日目录一、营销策略二、目标客户群和竞争对手分析三、项目定位四、入市时机及姿态一、销售节奏二、销售目标三、价格策略四、付款策略五、项目现场包装方案六、户外广告安排七、报纸媒体推广安排八、电视媒体推广安排十一、流动广告推进安排十四、发展商代理商工作流程安排十五、营销推广流程和营销预算一、营销策略塑造本项目鲜明独特的市场形象，挖掘提炼并让市场明确认知到本项目与众不同的独特卖点，是实现销售目标的关健点。为此，精准的项目定位、有力的usp（独特的销售主张）主题，确立市场的差异化是我们在营销推广中的延展主线。本项目正式开盘至推售期间，是一个将北江明珠逐步推向市场、提高人气，

5、进而促进销售的过程。因此在销售中一定要做到“有计划、有步骤、有重点”地推出物业。营销策略方案如下：1、采取严格的销控管理2、结合实际的销售情况制定出合理的调价方案3、销售各阶段与广告促进密切联动4、适时采用直接有力的促销活动5、酌情进行销售政策的合理调整6、提升物业质素和发展商品牌策略。A、本项目可售建筑面积住宅约2.2万平方米，我们的销售目标本着在尽可能短的时间内取得最大的销售业绩，合理控制销售节奏，处理好价格调整，配合强有力的整合推广策略，使开盘后的销售能一炮打响，甩开竞争对手，成功占领市场。B、价格实行“低开高走”的策略，起始均价为2300元/平米左右，结合实际销售情况逐步提价

6、，每次调价的幅度要既能给予前期购房者信心，又能引导准客户产生购房欲望，最终达到均价2500元/平米以上的目标。C、整个期间要求有步骤，有策略的进行，对此，我们将整个期间按几个重点时间进行了划分，首先是开盘后三个月；第二是开盘后六个月；第三后期尾盘阶段。将整个项目销售周期分成了三个区间，各个区间的目的与侧重点各有不同。其最终目的与作用都是达至销售目标的完成。D、通过对大堂、电梯间和入户大门的包装以及真空玻璃的应用等方面和日常生活密切相关方面提升物业本身的质素。通过对发展商、设计单位、施工单位和园林设计单位的包装来树立市场的信心和提升市场的知名度和增加竞争力。一、目标客户群和一级竞争对手

7、分析无论是项目的先天条件还是后天的条件，项目的目标客户群肯定是当地高层次的成功人士，这群人士有什么样的特征呢？他们对住宅最关心的特点又是什么呢？他们的消费行为习惯是什么呢？他们的偏好又是什么呢？回答这些问题后，我们就能对项目的目标客户群有一个清晰的了解和理性的认识，才能在包装定位、广告推广上有一个明确的目标和既定的诉求对象，才能有的放矢，使我们的包装推广落到实处，所以推广这群人最感兴趣的东西，包装这群人最喜欢的包装。适当的超前倡导、引导优质的生活方式。是任