高档住宅区地产项目策划方案

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1、凯旋会营销企划建议书前言经与贵司就五羊新城“凯旋会”项目的销售策代理事宜初步接触，我们就本项目的各方面特性，项目的整体项目定位，策划包装及销售代理，成立了专项小组，以专业的市场调研为基础，以独到的见解为指引，以科学的操作为手段，以利润最大化为目的，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出极具历史性的第一步，务求使之成为广州市房地产市场中廿一世纪新概念豪宅的典范。36凯旋会营销企划建议书一、项目理解㈠项目概况⒈地理

2、位置本项目位于五羊新城凯旋华美达酒店及颐景轩中间的地块，南面一线临江且正对二沙岛大型绿化草坪，与高级别墅区隔江相望，是东山区最后一块临江豪宅用地。而且本项目被高尚住宅区、豪华酒店、顶级公寓所包围，与珠江咫尺之遥，是广州市内最罕见的风水宝地。再加上本地块是五羊新城中最后一块南向望江的地块，其稀缺性、唯一性不言而喻。所以得天独厚的地理位置、成熟的配套及完善交通路网，使本项目具备成为珠江新城地标建筑、广州新一代顶级豪宅典范的综合素质。凯旋会华美达酒店珠江新城高级商住区CBD高档住宅区颐景轩广州大桥珠江珠江

3、海心沙公园二沙岛别墅区广州新领事馆区琶洲会展中心区绿翠园沿江高尚住宅区如图示：红色板块为本项目地理位置。36凯旋会营销企划建议书⒉项目主要经济技术指标⑴规划总用地：14427m2⑵总建面积：103495m2⑶容积率：5.46⑷停车位：498个⑸规划人口：907人⑹规划户数：259户⑺绿化率：41%⒊户型比例主力户型250㎡—450㎡36凯旋会营销企划建议书㈡项目周边配套1.学校：小学：五羊第一小学、五羊第二小学（培正小学、梅花村小学、水均岗小学）广铁一小中学：培正中学、执信中学、育才中学、五羊中学、

4、七中、广铁一中幼儿园：省儿童幼儿园、未来教育实验幼儿园、省供销总社幼儿园、东山区儿童福利幼儿园2.医院：广州市第十二人民医院、东山区人民医院门诊院、广州市中医院门诊部3.邮局：寺右北邮局、明月二路邮局4.银行：工行：寺右南一街一巷、寺右新马路48号中行：五羊支行、寺右南2街18号建行：寺右新马路7号、寺右新马路81号、明月二路17号交行：五羊新村别墅区41-45号招行：五羊新城汇美大厦5.酒楼：起凤台鱼翅海鲜酒家、北京饭庄、临江酒楼、红高梁酒楼、月亮湾酒店、新月洒家、上海滩菜馆6.娱乐：蓬莱茶艺馆、

5、春雅源茶艺馆、新城休闲俱乐部、SOHO俱乐部、保龄球馆、健身中心、写区体育馆7.西餐厅：蒙地卡罗西餐厅、澳光兰西餐厅、台北西餐厅、绿茵阁8.超市：惠佳货仓、顺民城货仓、seveneleven便利店、越秀超级市场、美居中心36凯旋会营销企划建议书㈢项目优劣势分析⒈项目优势分析：☆本项目位于五羊新城，紧临珠江，正对二沙岛，尽览珠江美景。☆本项目拥一线江景盘，临江面宽，以户户南向望江、南北通风对流而独领风骚。☆南中国最高的住宅，首创“360度观景空中别墅”概念。☆“三梯一户”、“全复式”的规划设计，大房大

6、厅，大厨大厕，彰显豪宅风范。☆交通便利，紧临广州大道，公交配套完善。☆设计前卫、尊贵，全通透落地景观窗设计，波浪弧形外立面极具视觉吸引力。☆在五羊新城内，市政及生活配套成熟，独享完善生活社区。36凯旋会营销企划建议书⒉项目劣势分析：★项目正对的珠江支流水质欠佳，不时发出臭味，直接影响本项目的综合质素。解决方法：珠江水质的综合治理是广州市政府的重点工程，随着力度的不断加大，日前珠江的水质已得到较大的改善；而且江水的臭味只会给较低的楼层带来影响，可通过绿篱等人造屏障进行处理。★整体户型较大，单位总价过高

7、，目标客户群狭窄。解决方法：针对该客户层为多次置业人士，对产品质量的要求高，因此项目本身的核心竞争力（产品）入手，建议在建筑方面运用“无梁盖板”、“弹性开间”的设计，避免造成客户资源的流失。★市场竞争激烈，附近定位为豪宅的项目众多，象珠江新城板块已有或在建项目、中海锦苑、丽景湾、海珠半岛都是具备相当实力的项目。解决方法：尽量突现本项目的唯一性，以“人有我有，人没我有”的标准对项目进行整体包装，彰显项目的独特个性，以此提升项目的综合形象，远远抛离其他竞争对手。★项目处于建设初期，市场存在一定的不确定因

8、素。解决方法：让客户清楚每个项目都会经过初建时期，而该地块是东山区南向望江的最后一块地，并且宣传“南中国最高的住宅”，首创“360度观景空中别墅”的概念，突显项目的差异性。解说假如等到项目全部落成时，不但价钱会上升很多，并且届时已没有太多可挑选的单位。36凯旋会营销企划建议书二、市场定位㈠项目形象定位⒈主题概念设定根据本项目“临江、唯一、超豪华、标志性建筑”的特点，结合目标顾客层的居住需求品位，敝司以“南中国最高的住宅”作为项目的形象诉求，并且以此项目名称作为切入点，