利率变动对房地产投资影响的实证研

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1、利率变动对房地产投资　影响的实证研引言　房地产业是国民经济的重要支柱产业之一，它的健康　有序发展对于维持宏观经济的稳定是十分重要的。自二十　世纪九＋年代以来，中国政府就一直致力于推动宏观金融　调控方式由直接调控方式向间接调控方式的转变，这不仅　提高了货币政策的主动性和有效性，而且为金融市场的发　展创造了重要条件。在采取的调控措施当中，货币政策作　为央行宏观调控的重要工具　其各项举措对于房地产业的　影响值得关注。宏观上整体调控常用的货率和货币供应量这两个中介目标。同时，伴随着中国对外　开放步伐的加快和利率市场化程度的提高．利

2、率作为调控　杠杆对房地产投资的影响有必要重新审视。在一国的宏观　经济领域　投资水平的利率弹性对于制定货币政策、财政　政策具有重要意义。房地产投资可分为房地产开发投资和　房地产置业投资两类，本文研究的是利率变动对房地产开　发投资的影响。　二、我国利率与房地产投资变动情况　（一）我国利率变动情况　２００７年一年内央行连续６次调整利率，贷款基准利　率由年初的６　３９％调整至年末的７　４７％。上世纪９０年　代以来，我国中央银行一共进行了１　２次基准利率调整．　但是像２００７年这样的频繁的加息调整却是没有过的（见　表１）。由此也可见

3、我国紧缩货币政策的执行力度。在加　上之前中央政府出台的　国八条”与　国六条”的调控政　策，房地产投资以及相关的房地产企业也必将受到较大的　影响。　由图１的２００。～２００７年金融机构一年期贷款平均利　率变化图可以看到　２０００年至２００７年我国贷款利率的变　化经历了两次比较大的调整——２０Ｏ１年的利率下调，与　２００５年开始的利率上调。这样的变化与我国宏观调控政　策变化是～致的。其中值得注意的是，利率水平在２００１　年下调后　２００２～２００５年上半年利率水平～直保持比较　平稳的态势　而这段时间恰恰是房地产投资兴起并逐渐发

4、　展成过热局面的过程。直到中央政府加大力度抑制房地产　投资过热，利率水平开始以更快的速度上升。进入２００８年　我国利率水平继续延续２００７年的基本水平平稳变动　以　６个月～１年（含）期限的贷款利率为例，２００８年上半年，　利率由一月的８　３３％上涨到五月的９．７２％　六月有所下　降，为８　４７％。１～３年（含）期限的利率在４月和５月　达到了９．７２％和１］９９％。在利率水平的变化上可以感　受到国家紧缩货币政策的实施力度。　表１　２００７年６次上调基准利率情况表　数据来源：中国人民银行　８　■●●—5.1-9,,servic

5、es,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieveｌ　７　６　５　哇　３　２　１　１　０　图１　２００－２００７年年金融机构一年期贷款平均利率变化　数据来源：Ｗ

6、ｉｎｄ资讯　（二）房地产投资现状　１．相关政策背景　中国经济快速增长的背后是房地产投资持续升温、房　价高企不下的经济现实。在经济发展偏快与通货膨胀趋势　明显局面并存的情况下　房地产开发投资过热与房价持续　上涨进一步增加了中国宏观经济的不确定性。为此国家出　台了一系列的宏观调控政策以抑制投资的过快增长，其中　利用利率工具抑制银行信贷是其主要的调控方法之一。但　是由于受体制与供需的影响，这些政策尤其是利率政策在　很长一段时间并没能发挥其应有的效果。２００８年中国政　府宣布实行从紧的货币政策，以缓解经济增长过快、通货　膨胀和流动

7、性过剩的问题。２００８年宏观调控政策的效果　已经开始显现．部分房地产企业资金吃紧　房地产投资势　头得到一定程度的有效遏制。　２房地产投资概况　２００８年上半年，全国完成房地产开发投资１．３万亿　元，同比增长３３　５％，增速比上年同期提高５个百分点，　高于同期城镇固定资产投资增速６　７个百分点。其中　住　宅投资同比增长３６　６％，占开发投资总量的７２％。全国　房屋新开工、施工、竣工面积分别达到５　４亿、２１　３亿、　地　１．７亿平方米，同比增长１ｇ　１％、２４　１％、１　３　８％，增幅　比上年同期分别提高０　７个、２　２个、

8、２　７个百分点。　从历史上看，２０００～２００８年上半年，我国房地产开　发投资始终呈现上升趋势．投资增速～直在高位运行，通　过图２的２０００～２００７年我国房地产开发投资年增长率趋　势图可以看出　２０００～２００４年，房地产开发投资平均以　２５　９％速度增长　高出同期全社会固定资产平均投资增　速（１８．