全新的季节：中国房地产未来十大趋势-赵晓 20130220

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1、全新的季节：中国房地产未来十大趋势(赵晓  李慧忠  陈金保)    从2013年开始，中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节！从改革周期的维度判断，未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为；从经济增长周期的维度判断，则中国经济在2012年已经软着陆成功，且已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向新的大国崛起台阶，一举超越美国成为世界最大经济体；如果从房地产产业的维度判断，则一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。值此之际，

2、每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢？那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势，快速找到并确认自己的新的身份，以进入新的季节，迈向新的未来。本文意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。趋势一：中国经济从10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。过去30年，中国经济的年均增长率接近10%，尤其过去十年间，中国经济的年均增长甚至超过了10%，这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说，就是在人类历史上，还从来没有如此多的人口，在如此长的时

3、间内，实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到2020年未来的中国经济增长，中国将告别10%上下的超高增长，转而进入“七上八下”的次高增长。有三个因素发生了变化：一是中国人口周期的变化，进而必然引发经济周期的变化。进入2010年后，中国从“人口红利”开始转向“人口负债”，经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期，经济增长必然随之告别“超高增长”，转20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonare

4、gularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化，在几乎所有的国家都发生过，中国也不会例外。二是房车主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010年，中国的房屋年销售从100万套增长到1000万套，汽车年产量则

5、从200万辆增长到2000万辆，房和车十年都分别增长了十倍，年复合增长在20%以上。但展望2020年的未来十年增长，各自能再增长一倍就不错，如此年复合增长速度将急速滑落到5-7%的地步，甚至不及同时期中国经济的年均增长速度。2012年，钢铁生产十年增长最低，而服务业占中国经济比重第一次超过第二产业，昭示出中国重化工业增长已走向衰落，房、车将逐渐告别主导产业地位，中国经济也将痛失最强劲的发动机。三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化。现在无论是政府还是社会更看重的是经济增长质量、社会和谐、生态保护以及公平公义等。同时，由于就

6、业压力的降低，政府也不再需要以刺激政策来维持经济超高增长。也正因为上述原因，2012年中央经济工作会议提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展”这一元目标转变为“实现经济持续健康发展和社会和谐稳定”的二元目标。在缺乏政策强力推动的前提下，中国经济当然也就只能顺位在“七上八下”的自然增长轨道中。但是，中国仍没有脱离青春发育长身高的阶段，因此未来经济增长的动力仍然会表现强劲。从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好，中国的进出口也将进一步回暖。从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏

7、。因此，我们判断2013年中国经济的增长将重回8%的增长轨道，而2020年前大多数年份中国经济增长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。从增长的波动来看，我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段，转而进入到“稳态增长”阶段。“七上八下”的增速慢吗？据英国《经济学家》杂志中国专栏的预测文章，如果未来十年美国经济年均增长2.5%，同时物价年均增长1.5%,而中国经济能够保持年均增长7.75%，同时物价上涨控制在年均4%，人民币年升值控制在3%，那么到2016年的时候中国按照购买力平价计算的经济总量将第一次超过美国，而到2018年的时候

8、，即便按官方汇率计算20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.