投资性房地产会计处理与税务处理差异之我见　

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1、投资性房地产会计处理与税务处理差异之我见一、基本概念比较《企业会计准则第3号——投资性房地产》，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。会计准则所定义的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产，不属于投资性房地产。∏在投资性房地产方面，税法规定与会计准则规定差异较大。《企业所得税法》中嗓没有专门规定投资

2、性房地产的概念。从税法上区分，投资性房地产可以区分为房屋哦、建筑物和土地使用权。其颅中，房屋、建筑物归入固定仡资产，在计算应纳税所得额船时，按照《企业所得税法》第11条规定计算固定资产傩折旧并扣除；土地使用权应硎归入无形资产，在计算应纳艮税所得额时，按照《企业所哇得税法》第12条规定计算臌无形资产摊销费用并扣除。二、投资性房地产的确认、乡初始计量与计税基础投资佘性房地产确认和扣除的差异在会计处理上，投资性房地角产符合投资性房地产定义，还应同时满足下列条件的，乱才能予以确认：与该投资性菽房地产有关的经济利益很可牲能流入企业；该投资性房

3、地辨产的成本能够可靠地计量。阱在税务处理上，按会计准总则确认的投资性房地产，区卧分房屋、建筑物和土地使用权分别处理：1、经会计园处理确认为投资性房地产的屁房屋、建筑物，按照《企业♀所得税法》第11条规定，褰如已足额提取折旧仍继续使襦用的房屋、建筑物，不再确认为固定资产，不得计算折城旧扣除。已出租的房屋、建筑物，即以经营租赁方式出呒租的房屋、建筑物，可以确圈认为固定资产并计算摊销费栖用扣除。2、经会计处理诳确认为投资性房地产的土地俗使用权，按照《企业所得税羟法》第12条规定，与经营扮活动无关的无形资产不得计墒算摊销费用扣除。已出租的拾土

4、地使用权，即以经营租赁芝方式出租的土地使用权，可噼以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增蒡值后转让的土地使用权，即黔企业取得的、准备增值后转看让的土地使用权，目前没有用于经营活动的，不能确认髑为无形资产，不得计算摊销掣费用扣除。该土地使用权在谦转让时，可按照《企业所得盈税法》第16条规定，按其汊计税基础扣除。投资性房甯地产的初始计量与计税基础在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始彡计量。外购投资性房地产的橄成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产菸的其他支出；自行建造投资遽性房地产的成本，由建造该壹项资产

5、达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；宓以其他方式取得的投资性房叮地产的成本，按照相关会计羲准则的规定确定。与投资性眚房地产有关的后续支出，满佧足规定确认条件的，应当计豹入投资性房地产成本；不满汐足规定确认条件的，应当在烂发生时计入当期损益。在椎税务处理上，投资性房地产以历史成本为计税基础。所璁谓历史成本，是指企业取得脬该项资产时实际发生的支出拾。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失，除税收规定可以确认损益的外，不得调整有关资产的计税秦基础。企业区分房屋、建筑跗物和土地使用权按照下列原旁则确定投资性房地产的计税基础：1

6、、房屋、建筑物峡的计税基础。外购的房屋、瑚建筑物，按购买价款和相关恨税费作为计税基础；自行建冶造的房屋、建筑物，按竣工姜结算前实际发生的支出作为准计税基础；融资租入的房屋忻、建筑物，按租赁开始日租芮赁资产的公允价值与最低租檠赁付款额现值中孰低者，加佾上承租人在签订租赁合同过戤程中发生的相关费用，作为计税基础；通过捐赠、投资耒、非货币性资产交换、债务せ重组取得的房屋、建筑物，薷按该资产的公允价值和应支ㄇ付的相关税费作为计税基础儿。2、土地使用权的计税盗基础。外购的土地使用权，按购买价款、相关税费以及塍直接归属于该项资产的其他支出作为计税

7、基础；通过捐纭赠、投资、非货币性资产交崩换、债务重组取得的土地使寻用权，按该土地使用权的公冠允价值和应支付的相关税费瞢作为计税基础。三、投资』性房地产的后续计量与纳税噬调整第一，成本模式在会詈计处理上，企业应当在资产〗负债表日采用成本模式对投翘资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。采用成本模式蕴计量的建筑物的后续计量，唷适用《企业会计准则第4号奔——固定资产》。采用成本ご模式计量的土地使用权的后詹续计量，适用《企业会计准褒则第6号——无形资产》。觋在税务处理上，如果没有硅减值迹象，企业没有对投资σ性房地产计提减值准

8、备，采ぉ用成本模式的企业不需要对粜后续计量进行纳税调整；如в果有减值迹象，企业对投资谘性房地产计提了减值准备，驽则需要按照《企业所得税法馓》第8条、第10条规定，憨对后续计量进行