投资性房地产会计与税务处理分析

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1、投资性房地产会计与税务处理分析投资性房地产会计与税务处理分析【摘要】本文以案例分析的方式，比较了投资性房地产在我国《企业会计制度》以及新企业会计准则下的会计核算，突出了成本模式计量与公允价值模式计量方法的差异，分析了新企业会计准则实施后可能对企业纳税产牛的影响。【关键词】投资性房地产摇成木模式摇公允价值模式根据《企业会计准则第3号一一投资性房地产》（以下简12月31日租期届满公司收冋自己使用，2010年12月31日称“投资性房地产准则”），投资性房地产是指为赚取租金或资公司将建筑物对外岀售，价格为130万元。本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括下列三

2、种资一尧按照叶企业会计制度曳进行处理产：淤已幽租的土地使用权；于持有并准备增值后转让的土地1.2005年12月31H建筑物完工时：借：固定资产使用权；盂已出租的建筑物。企业通常应当采用成本模式对投1000000元；贷：在建工程1000000元。资性房地产进行计量。在成本模式下，应当按照《企业会计准2.2006年计提折旧：借：管理费用50000元；贷：累计折则第4号一一固定资产》和《企业会计准则第6号一一无形旧50000元。资产》对已幽租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧3.2007年1月1H将该建筑物对外出租，因为不改变固或进行摊销；如果存在减值迹象的

3、，应当按照《企业会计准则定资产的所有权，因此不需要调整固定资产的账面原值，只需第8号一一资产减值》进行减值测试，并计提相应的减值准按照直线法每年提取折旧5万元。备。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有（1）取得租金收入：借：银行存款80000元；贷：其他业务存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许收入80000元。采用公允价值模式计量。（2）假设按年计提折旧:借:其他业务成本50000元;贷:投资性房地产准则应用指南规定，同时满足以下条件时，累计折旧50000元。公司可以采用公允价值模式计量投资性房地产：淤投资性房4.2008年12

4、月31日租期届满，公司收回自己使用，固地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产定资产也不进行核算，只是从2008年12月31日起固定资产可以在房地产交易市场中直接交易。所在地，通常是指投资性计提的折旧开始计入管理费用。借：管理费用50000元；贷：房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地累计折旧50000元。产所在的城区。于企业能够从房地产交易市场上取得同类或5.2010年12月31口公司将建筑物对外出售，价格为类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地130万元，则需要通过固定资产清理账户进行核算，该建筑物产的公允价值做

5、出科学合理的估计。同类或类似的房地产，对已经计提折I口25万元（5伊5）。具体会计核算如下：建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、（1）固定资产投入清理：借:固定资产清理750000元，累结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同计折旧250000元；贷：固定资产1000000元。或相近的建筑物；对于土地使用权而言，是指同一城区、同一（2）取得转让收入:借：银行存款1300000元；贷：固定位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近资产清理1300000元。的土地。（3）按转让收入的5%计算应交营业税为65000元（1

6、300000伊下面通过一案例比较投资性房地产在《企业会计制度》5%）：借:固定资产清理65000元；贷：应交税费一一应交营业和投资性房地产准则下的会计与税务处理。税65000元。案例：2005年12月31日光明股份有限公司一建筑物完（4）结转清理净收益：借:固定资产清理485000元；贷:工并投入使用，总价值为100万元，自己使用，预计使用年限营业外收入一一处理固定资产净收益485000元。为20年，采用直线法计提折旧，假设报废时无残值。使用一年税务分析：为简化起见，假设税法也认定固定资产报废时后于2007年1月1日将该建筑物对外出租，租期为2年，每无残值，

7、使用年限认定为20年，从处理

8、古I定资产的整个过程年收取租金8万元,出租当日该建筑物的公允价值为105万看,会计与税法没有差异。元。2007年12刀31日该建筑物的公允价值为110万元,二尧按照投资性房地产准则进行处理2008年12月31日该建筑物的公允价值为120万元，2008年不论是采用成本计量模式还是公允价值计量模式，2007阴窑14窑财会刀刊渊会计冤援年1刀将建筑物对外岀租前的会计核算均与《企业会计制度》元；贷：固定资产1000000元，资本公积一一其他资本公积规定相同。100000元。（一）成本计量模式税务分析：按照我国现行税法,尽管企业资产发生了

9、增成木计量模式下,为突出投资性房地产的特点，专门设置