[云南]房地产市场调研及项目可行性报告

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1、2012年6月xx房地产市场调研小结一、xx楼市概况二、房产政策解读三、本土营销案例四、经典项目借鉴五、项目发展方向构想一、xx楼市概况1、xx城市规划发展方向2、xx楼盘板块分布解读PART1城市规划云南省、xx市提出了建设现代新xx的伟大构想，xx将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把xx建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。规划以xx中心城区为核心，以楚雄-xx-红河、曲靖-xx-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-

2、寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，xx市域城市化水平将达73%。中心区新增190平方公里核心xx=主城+呈贡新区+空港经济区,以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展空港经济区东西向发展主轴南北向发展主轴宜良安宁海口新城晋宁新城主城嵩明xx城市总体规划（2010-2020）PART1城市规划——“一湖四片”+航空港规则未来xx将围绕滇池构建“一湖四片”（东西南北城）+一航空港，建设现代新xx市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万

3、人。其中东城呈贡新城为大xx市区启动区。东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新xx城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港经济区——航空港占地30平

4、方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。东城南城西城主城空港经济区一、xx楼市概况1、xx城市规划发展方向2、xx楼盘板块分布解读PART2xx城市概况/城市功能片区北市区中心区东市区西市区南市区北市区—发展引导区xx北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域西市区--发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区东市区—发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏

5、障南市区—发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区二环路内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域PART2xx楼盘板块分布/板块住宅及商业西市区：xx的传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出北市区中心区东市区西市区南市区中心区：xx的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领xx商业的发展北市区：随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，成为了北市区成为

6、区域商业核心的先决条件，而北市区的商业形态，也由最初的社区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。南市区：区域成熟较早，地块较大，包括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作东市区：东市区随着大量工业园区的开发以及随着xx行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业的聚集，逐渐成为xx城市新中心。城市经济和房地产的快速发展加快推动xx商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，

7、商业区域化发展初步成型。三环的“圈层”效应城市的环路犹如一个圈子，形成很明显的分界，产生强烈的“圈内”和“圈外”的感觉。“一环内”和“三环外”，天壤之别。xx楼市一环板块的价值已经体现，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块的价值正在朝着以前一环的价值靠拢。而三环板块的重要价值之一在于，内接xx主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（2007年“451”格局）房价（2012年“67915”格局）三环外区域——逼近6000元/平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-