城市规划对地价的控制和影响

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1、城市规划对地价的控制和影响文章出处：国土资源网 作者：陈佳浓李伟 发布时间：2005-10-28城市地价不仅仅是指目前土地利用结构下的土地价格现状，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期地价。从城市整体层面上看，城市未来地价的高低主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些主要是由城市规划决策决定的。从城市局部地域来看，地块的使用功能、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。因此，以土地利用规划为主体的城市规划往往在很大程度上影响着城市土地价值的高低。不同规划阶段对

2、地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。规划纲要是一种策略规划，它主要通过确定城市发展政策，影响供求关系，发挥其对城市开发活动的整体引导作用，从而影响城市地价的整体水平。规划纲要阶段所确定的城市发展速度、土地需求量预测、新发展区的选择、土地供给的数量及分布、土地开发程序和分阶段土地投放量的安排、基础设施投资区位等，不仅会对未来城市地价的整体水平，而且会对地价分区变化情况产生直接的影响。总体规划主要从宏观层次上对城市土地价值起主要的影响作用。控制性详细规划是在微观层次上对城市土地资源合理配置，并对城市开发

3、活动起着直接的控制作用，影响着具体地块的土地价格。其中土地使用性质的确定是对总体用地规划的进一步深化，控制性详细规划在确定地块用途及兼容范围时，对高收益开发用途与低收益开发用途的选择必然会影响到地价水平。同时城市规划实施的过程也对地价有影响。规划实施方式主要取决于城市开发与再开发的战略决策，不同的开发模式，对城市地价空间分布有很大的影响。一种为先进行城市中心地区的调整改造，大幅度提高市中心的土地集约程度，在用地资源较为紧缺的城市常采用这种发展模式。随着规划的实施，市中心地区地价会大幅度攀升，形成城市中高地价极核区，并通过扩散效应带动外围地区地价水平的

4、提高，整个城市地价空间分布多呈单核心的分布形态。另一种为先进行城市新区开发，暂时避开改造较为困难的旧城中心区，待积累一定的资金后再进行旧城中心区的改造。这种规划实施方式将导致城市外围地区地价首先上升，拉动城市整体地价水平的升高，在规划实施过程中，除市中心地区外，在外围也有可能形成多个次级地价峰值区。YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibi

5、nCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject7规划实施方式对地价的影响还具体体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。我国大城市空间增长主要表现为城市蔓延、郊区城市化和远郊卫星城建设。目前，我国大城市规模急剧扩张的发展代价性因素包括结构性用地的不足，跳跃式空间进展和低效的土地利用等，要想解决这个扩张问题就必须改变我国现有的土地供给模式，控制土地供给速度，加强土地管理，防止土地利用低效化。有学者

6、认为，国家干预下的市场经济是中国城市土地利用的必经之路。城市土地利用的基本原则是，通过市场机制提高城市土地利用的效率，通过国家干预，实现城市空间组织的社会公平。地根政治：全面解剖中国土地制度文章出处：《中国改革》 作者：王平 发布时间：2005-07-16根据国务院发展研究中心农村经济研究部韩俊领导的课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%-10%；城市政府拿走土地增值20%到30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40%到50%.而从我们杂志社近两年

7、直接接触到的投诉、上访案例看，即使是与土地溢价悬殊巨大的征地补偿款，农民最后也不一定能拿到手。对此现象，中财办副主任陈锡文一针见血地概括为"拿别人的地，发自己的财"。征地狂潮，"经营城市"，由此滥觞。这几年，大家有一个共识："解决农民问题的根本出路在于减少农民"。也就是说，通过加快城镇化、城市化、工业化，有望使我国日益严峻的三农问题有所缓解。然而，在新一轮城市化和工业化的热潮中，农民再次成为被剥夺者，近四千万农民成为无地、无业、无社保的"三无"农民。一些学者由此提出要"叫停城市化""反对市场化"，其实，问题不在城市化、工业化、市场化本身，问题在于我们

8、的土地制度。　　上世纪九十年代初，经过法学家们的论证，土地使用权的可交易问题得以解决，各类土地开发活动迅速成