浅析土地价格评估对城市规划的作用.doc

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1、浅析土地价格评估对城市规划的作用摘要：城市规划是建设城市和管理规划城市的根本依据。当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议。其规定土地的用途、容积率、建筑密度、建筑高度和绿化率等指标，对房地产价格有较大的影响。本文旨在对“浅析土地价格评估对城市规划的作用”这一课题，从土地价格对城市规划作用的角度出发，做岀适当的分析，综合运用城市规划知识去分析目前土地价格评估与城市规划的影响。关键词：城市规划知识；土地价格评估；影响土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。土地的口然供给数量是固定的和无弹性的。因此，土地是一种稀缺资源。就城市土地而

2、言，更是一种相对供不应求的短缺资源。随着社会经济的发展，各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供求关系，城市规划应运而生。城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。城市规划的主要任务最终要靠土地的规划与安排来实现，因而对土地价格的评估就显得尤为重要。一、土地价格评估概述1・1、城市土地价格的内涵根据马克思的劳动价值理论，土地是一种自然生产，是自然存在的，不是人类所劳动的产物，没有凝聚人类的劳动力，因此土地是没有任何价值的，也没有由土地价值决定的价格。就如同很多商品一样，土地也受供求关系的影响，而且土地市场的供求关系一直处于不平衡状态。土地供给增长，需求不变，则土地价格

3、下跌；土地供给减少，需求增加，则土地价格上升。当城市发展采取保护农出的政策时，意味着土地供给受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式，土地价格的整体水平将会上升。规划如果是规定一种特定的用地总量，不但会造成该类用地土地价格水平上涨，而口-还会因为规划方案造成的区位影响，对个别地块的土地价格产生重要影响。1.2、城市地产价格的特点一般商品的价格以价值为基础，同时，价格还受市场供求关系的影响,不过无论影响多大，它总是围绕价值或生产价格上下波动的。而土地价格的决定则不是这样的。土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供给是没有什么大的发展

4、空间的。随着近年来的城市化进程不断加快，人口不断涌进城市，以及小城镇的发展，城市土地的供求关系进一步加剧，土地的供给减少了，地价则节节攀升。同时地产价格也受国家、地区或城市的经济发展水平、就业情况、居民收入水平、财政收支等有关，通常来讲，一个地区如果经济发展水平高、经济增长快、产业结构合理、收入水平和投资水平高，地产需求量大，地产价格总体水平也就高，反之亦然。1・3、城市规划对地价的影响土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因索。当城市的发展采取保护农出的政策时，就表示土地的供给问题就受到限制，地价的整体价格就会上升。规划如果限制某一特

5、定用途用地的数量，不仅会造成该类用地地价水平上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对一些地块的土地价格产生影响。1.4、土地价格评估的重耍性在城市发展过程中，做为职能部门的土地价格评估屮心，对土地价格的评估起到了至关重要作用，如负责政府公益性、职能性、社会服务性的土地评估和政府有关地价管理的技术协调工作；负责基准地价，标定地价,出让底价的评估以及基准地价和标定地价查询服务等。首先土地价格评估有助于土地交易的顺利进行。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价。貝有通过专业人士搜

6、集的各种资料，分析评定后买卖的双方才不致有上当的担心，交易自然变得简单快捷。其次土地价格评估有助于企业投资。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标Z—。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要索的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入；反之亦然。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行价格评估。而且土地估价有助于土地市场的完善。并且土地估价有助于土地市场管理。二、土地价格评估可以控制对城市土地规划并引导其朝良性方向发展2.1、城市性质城市性质是指某一城市在国家政治、经济、社会发展中所处的地位和所起的作用，是城市的

7、职能的反映。城市性质反映着一个城市的发展规划和发展方向。城市的特征也应该是不断变化的动态过程，而不是一成不变的。确定城市性质，必须建立在一定的时间范畴内。2.2、城市土地的合理化当今社会城市土地的合理利用成为了热议话题，土地的稀缺，用地少,人口多已成为现在急需改变问题。如果进行土地价格评估，我们就更能了解我们现在仅有的土地资源，减少不必要的开发，节省资金。所以我们更应该对土地进行价格评估，合理的利用资源、资金，遏止房地产