代理杭州××房地产有限公司应诉郭某违约纠纷案

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1、代理杭州××房地产有限公司应诉郭某违约纠纷案    写在前面：这是一份凝结我太多心血的代理词，改了又改                     尽管，本案的标的只有几万元           但，背后有数百个潜在对手在关注这个案件            如果，这个案件败诉           那就意味着我的当事人要输几百场官司            今天，裁决书到手，不负委托人所托！          在此，特别感谢浙江大学行政法硕士研究生唐明良先生对我的           无私帮助！                                            

2、    罗云律师                                        2006年1月16日晚于骆家庄     案情简介 本案申请人郭某于2003年×月×日与本案被申请人杭州××房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定于2003年10月30日交房。其中合同特别约定了"县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不超过六个月"延期交房的免责条款。由于××市规划局的原因，本案所涉房屋与其他小区房屋的间距不合法，规划局涉讼，规划局要求开发商暂停施工，待这一行政诉讼结束后，该房产再次

3、施工。尔后，因其他问题，开发商状告××ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember市政府，在该行政诉讼中，法院判决市政府履行法定职责，但对于开

4、发商要求赔偿损失的请求未予支持。因间距问题，××市规划局××分局在2003年10月15日向被申请人发出《竣工项目规划验收退件通知单》，决定对本案涉讼房屋暂缓验收。由于申请人的急迫需要，申请人要求提前交房。2004年4月20日提前交房，并于2004年6月15日补签订《商品房交接书》申请人认为：2004年6月15日补签订《商品房交接书》中已经明确约定了违约责任；其次，即便不能成立，本案被申请人也不存在免责情形，同样也应承担违约责任。                                                           代理词 尊敬的仲裁员： 作为杭

5、州××房地产开发有限公司的代理人，依法参加了该次庭审。从申请人的仲裁请求、事实与理由以及当天的庭审情况来看。申请人认为：首先，根据2004年6月××日签订的《商品房交接书》的第四条第一款的约定，从中可以看出本案双方已经承认未遇到原合同第八条约定可以免责的特殊原因，所以被申请人应当承担违约责任；其次，即使2004年6月××日签订的《商品房交接书》第四条的两个条款存在理解上的歧义，由于该条款是格式条款所应按不利于被申请人一方的理解为准，从而认为应该适用第一款的约定，同样要承担延期交付的违约责任；最后，即便以上两点不能成立，本案被申请人也不存在原合同第八条第二款规定的免责情形。 

6、所以，本代理人认为申请人的上述理由能否成立，必须解决以下焦点问题：其一、2004年6月××日签订的《商品房交接书》的第四条是否是格式条款？是否存在理解上的歧义？其二、被申请人是否具有合同第八条的二款约定的免责事由？下面，我们分别就上述焦点问题发表如下代理意见，供仲裁庭参考！ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthed

7、evelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember一、《商品房交接书》的第四条根本不是格式条款，意思表示准确 首先，就本案而言，《商品房买卖合同》（浙江省2000年修改版，编号：GF－2000－0171）只是相关行政部门为了规范商品房买卖合同，根据法规和惯例而制定具有合同示范作用的文件。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识产生各类纠纷，具有参考作