“违建”的经济学分析

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1、“违建”的经济学分析“违建”如今在一些城市正呈愈演愈烈之势，已到了再也不容漠视的地步。这里仅从经济学角度作一些粗浅分析。原因：厚利驱动导致违建膨胀的原因不外乎政令不畅、监管不够、责任不明、执法不严、惩处不力……而归根结底则是“厚利驱动”。从“投入－产出比”看，由于占房地产开发投入大头的土地资源成本被业主规避，违建就仅剩建安成本从多层砖混结构到高层钢混结构500~1000元／m2不等。而建筑物平均租金收益为20~30元／m2／月或240~360元／m2／年。这样少则2~3年，多则3~5年房主就可收回全部投资而进入高额净回报期。若按70年折旧计算，其

2、会计收益率（年均利润／原始投资额×100％）可达35~50％，成本利润率更高达2000~3000％。当然这里是毛算且未考虑资金贴现。而由于违建原始投资并不大且回收期极短，即使采用精算法结果相差也不会太大。高额利润在一个完全竞争的市场环境中本不可能持续存在。因为以资本自由转移为特征的竞争会很快拉平行业间利润率差别而使之趋向平均。问题是在我们的土地资源市场上存在着事实上的双轨制：一方面是合法开发商从阳光市场上“高价”ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestru

3、cture",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember竞拍投放量极少的土地，另一方面则是违建者从灰色市场上低价甚至零地价谋地。结果就形成了“开发商主导高端和买卖市场，违建者主导低端和租赁市场”这样一个典型的“二元市场”格局。其实，违建为需求者所提供的“低门槛”

4、远不仅限于相对低廉的价格，还在于其松懈的管制，即使两类建筑物租售价格同等，也会有相当一部分人倾向于选择违建！可见违建不仅具备显著的成本优势和盈利空间，还拥有一个相当庞大而稳定的“忠实客户群”。马克思曾在《资本论》中引用过一段精彩论述：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10％的利润，它就保证到处被使用；有20％的利润，它就活跃起来；有50％的利润，它就铤而走险；为了100％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”试想，经营违建的回报如此之高且稳，又怎不诱人“心动”而至“行动”！效应：发展累赘违

5、建的高额利润其实来自于土地的绝对地租、级差地租、垄断地租再加上对周边公建设施的“无偿共享”。我们不论是用人类公平尺度、通用价值标准还是对区域发展的客观影响来检视它，都呈负面效应。ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictly

6、performintheadmissionprocedure,topreventthePartymember高额地租还平添了整个经济的发展成本，阻碍了生产力的发展和社会进步。一是增加了产品价格，损害了消费者的福祉，对与民众生活息息相关的农产品、住宅等的影响尤甚。二是增加了工商业者的生产经营成本，其经商投入和收益的相当一部分都被迫耗费在了厂房、写字楼、铺面等的地租上（占租金、楼面售价大头的是地租而非建筑成本），导致地方营商成本飙升、创业门槛升高、投资环境恶化。三是影响了个人发展，工薪族要将相当一部分劳动收入转移支付给违建者（房租支出平均占打工者收入

7、的1／3左右），自身的劳动力再生产和全面发展得不到保障，从根本上损害了人力资源的再生产。违建厚利也支撑着一个“食利者”阶层的膨胀。作为违建厚利惟一受益人的物业业主无须劳作、学习而终日无所事事、游手好闲、能力日渐消退，从另一个角度腐蚀着社会的发展活力。这不仅曾被马克思、列宁等视作资本主义的腐朽，也让一些资产阶级学者深感忧虑。在一些地方，拥有数栋甚至十几栋，数千甚至几万m2、年收益数百万甚至上千万的违建者大有人在。此外，违建还从根本上损及以公平为本的市场环境，颠覆了公开公平公正的市场基本法则。作为土地资源“事实双轨制”的必然结果，就是一切合法开发商无

8、奈退出广大的低端物业和租赁市场，将庞大市场拱手让给违建者。因为前者根本无法与后者竞争。这又反过来成全、保护了违建厚利，为“寡占者”筑起了