城市重点地段地下空间开发规模论证方法初探

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1、城市重点地段地下空间开发规模论证方法初探――以武汉市为例王瀚程婧【论文选题】地下空间规划【摘要】面临规划理论拓荒和市场投资检验的双重压力，城市重点地段地下空间规模的论证方法亟待拓展。本文结合武汉近年经验，分别从社会、空间和程序入手总结出“功能补充”、“空间测算”和“预估待验”三种方法，以求为城市重点地段地下空间规模的论证方法提供新的思路。【关键词】城市重点地段；地下空间开发；规模论证TheResearchontheConstructionCapabilityEstimationofKeyAreas’UndergroundSpaceDevelopment:A

2、CaseStudyofWuhanWangHanChengJingAbstract:Theconstructioncapabilityestimation,acoreissuetokeyareas’undergroundspacedevelopment,hasbecomethemostdisputedworkforplanning.Accordingtothesituation,thispaperdiscussesthreenewmethodsusedinWuhantoprovidereferencetotheestimationofconstruction

3、capabilityforkeyareas’undergroundspace.Keywords:keyareas;undergroundspacedevelopment;constructioncapabilityestimation1．引言地下空间开发是城市集约发展的必由之路。为科学指导地下空间建设，武汉市构建了“专项规划－规划导则－重点地段”的地下空间规划体系①。其中重点地段②地下空间规划因其规划层面和涉及范围，成为目前地下空间规划工作中的焦点和难点，尤以规模论证最为突出。基于此种认识和近年实践，本文对城市重点地段地下空间开发规模论证的方法进行了初步探

4、索。2.主要难点规模论证作为城市规划的主要内容之一，自总体规划、分区规划、控规导则、10控规细则修建规划一贯到底均为编制工作的核心问题，而重点地段地下空间开发的资金投入、技术难度和高额收益进一步增大了规模论证的敏感性和复杂性。因此重点地段地下空间开发规模论证所面临的困境，从本质特征上看是规划层面代表的政府力同开发业主代表的市场力之间利益博弈的集中反映，从编制体系上看是总规层面强调整体均衡同地段咨询强调局部诉求之间立场差异的典型体现。在此背景下，现行主要的规模论证方法在实际操作层面均有一定的局限性，现梳理总结如下。2.1规划导则法规划导则法是将《地下空间规划

5、导则》所确定的地块地下空间开发规模细化、落实到对应重点地段的方法。该方法的法理依据来源于与“总体规划－分区规划－控规导则”结构一脉相承的地下空间“专项规划－规划导则－重点地段”编制体系，逻辑秩序是根据上位宏观层面规划直接指导下位微观层面规划。但由于地下空间开发的特殊性，专项规划的全市总体规模论证态度谨严、估值保守。规划导则一方面需将全市地下空间规模计划分配至编制单元所辖每一地块，一方面考虑远期发展对地块地下空间规模采取下限控制以鼓励开发，因此导致规划导则的地块地下空间开发规模下限设置过低，以至规划导则法在面对市场力影响强烈的城市重点地段完全失灵。以武汉市市

6、级专业中心王家湾地区的地下空间开发规模论证为例，根据《地下空间规划导则A1603片》该地区地下空间开发最小规模总量为2.9万平方米。而在编制该地区重点地段地下空间规划过程中，规划结合审批项目的实际规模、交通市政的规划变更、局部地区的强度调整和周边业主的强烈要求，最终测算该地区地下空间开发规模为18.4万平方米。从规划导则的基本出发点看，其“2.9万平方米”的下限控制起到了鼓励地下空间开发的功用；但从重点地段地下空间规模论证的实际操作看，上下位规划规模论证数据差异的过大又使得规划导则的下限数据几无指导意义。2.2经验预测法经验预测法是通过总结已有地下空间规划

7、开发中影响规模的关键参数，将之分析应用到具体重点地段地下空间规模论证的一种类比方法。根据参数的不同侧重，分为空间推导法、类比法、上下平衡法和分项计算法③。经验预测法的观念演进类似英美法系中的“判例法”，即通过相似或相近的案例来作为研究对象的某种“镜像”10。因此该方法用于地下空间规模论证时，面临三大局限：一是城市规划不等同于法律类社会科学，其判例法的适宜性有待商榷；二是平均值不等同于特殊值，其它地段不等同于具体地段；三是地下空间开发不等同于地面开发，其样本的质量和数量有限，平均值本身存在争议。以2006年武汉市航空路地区地下空间规模开发论证为例，根据空间推

8、导法、类比法、上下平衡法计算的该地区地下空间规模总量分别为41万平