晟基顾问-青岛开发区风和日丽营销推广策划报告-127页

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1、Part1一、宏观环境解析二、区域市场认知三、竞争对手分析四、项目出路分析营销环境分析1、政策环境——多项政策出台，房地产市场受打压！近年来房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产发展呈现过热倾向、局部房地产出现泡沫。针对这些问题，国家开始通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策等手段对房地产市场进行干预，“国八条”、“国六条”以及金融领域数次提高贷款利率、施压“第二套住房”贷款等措施的出台，使得房地产市场“温度”略有回落，开始步入整体调

2、整期。营销环境分析——宏观环境2、经济环境——投资环境恶化，投资实力折损！2008年，国民经济的持续过热与流动性过剩问题开始突出，中国经济正式步入通货膨胀期。随着证券市场从今年年初开始的一波波的惨重下跌，投资市场日益恶化，致使投资者资产严重缩水，其直接影响，就是客户投资实力大为折损。房地产作为一项保障国民生活的根本行业，同时也因其保值和增值性，一直是投资的重点渠道之一，面临的压力可想而知。营销环境分析——宏观环境3、舆论环境——“降价”导向，投资心理徘徊！珠三角楼市降价、大城市中介行业倒闭严重，万

3、科董事长王石的“拐点”论等，来自多方的消息使得舆论形成了“房地产市场即将全面降价”的观点。放眼青岛市场，达利广场的尾盘低价清盘、悦海尊地低于市均价1000元的消息似乎也印证了“降价”论点，使得投资客户徘徊不定，纷纷持币观望。虽然实际证明青岛两项目仅是采取了一项销售价格策略（达利广场迅速清盘回笼资金，悦海尊地仅推出10套低于市价1000元的限价房，其余房源价格不变，两个项目的价格优惠幅度完全可以自身消化，并不影响大市场格局），但是客群投资心理已经受到影响。营销环境分析——宏观环境宏观环境分析结论：就

4、中国的经济体制来看，中国是一种有计划的市场经济综合体，这一经济体制能够最大程度消化经济危机，因此像是历史上出现的导致房地产崩盘或价格锐降50%的大规模经济危机在中国是不会出现的。但是，经济体制要消化已经出现的经济危机仍需要时间，因此面临现阶段来自政策环境、经济环境以及舆论环境的重重压力，房地产业发展形势十分严峻。营销环境分析——宏观环境青岛经济开发区〉〉〉营销环境分析——区域市场认知青岛经济开发区截止到2007年底，常驻人口33万，流动人口27万。营销环境分析——区域市场认知青岛开发区现已初步形成

5、以现代港口、先进技术、国际贸易、旅游度假为主要特色，集经济技术开发区、旅游度假区和新技术产业开发实验区于一体的现代化国际新城区。营销环境分析——区域市场认知区域青岛开发区项目名称凤梧金沙海湾新城二期天和青年城天籁村润泽幸福城凤凰城开发商九州千城置业有限责任公司青岛海湾新城房地产开发有限公司山东天和兄弟房地产开发有限公司青岛昆泉房地产开发有限公司太阳房地产开发有限公司青岛凤城置业有限公司代理商三皇广告三皇广告易辰代理——昆泉投资有限公司——福元九合位置漓江东路珠江路与井冈山交汇处开发区长江路西端北5

6、00米唐岛湾西侧滨海大道南侧1000米唐岛湾畔滨海大道与太行山路交汇处滨海大道东端开盘时间2008-52008-5-192007-10-282007-1-302007年8月272008年6月底电话867619998699079986720366869999968098111186871877物业公司九州千城物业中南物业天和物业昆泉物业未定新时代物业价格未定1.6元/月/平（包含电梯费）1.5元/平/月多层0.6元/平/月高层0.9元/平/月1.66左右1.05元/平/月（包含电梯费）占地面积460

7、00平方米建面17万平方米108亩22.5万平方米（建筑面积）6万135亩2.65万平方米（建筑面积）17.6万平方米31万平方米（建筑面积）楼栋数量2栋小高层5栋高层8栋高层4栋28层高层6栋高层6栋多层625栋高层总套数7521300——400-5004122510车库、车位价格600个741/8万地上免费地下收费地上免费地下收费380/8万1900多位营销环境分析——区域市场认知项目名称凤梧金沙海湾新城二期天和青年城天籁村润泽幸福城凤凰城装修标准毛坯毛坯菜单式装修高层装修含800元装修费毛坯

8、精装1000元/平绿化率43%36%40%40%32%47.7%容积率2.792.223.721.51.991.47起价未定53805000488060806999最高价未定90007500778079008300均价未定68906200600069607500户型种类3室2厅2卫2室2厅2卫2室2厅一卫一室一厅一室两厅一卫二室两厅一卫二室两厅一卫三室两厅两卫一室一厅一卫一室二厅一卫二室2厅一卫三室双厅双卫二室二厅一卫套一厅一室双厅一卫二室双厅一卫三室双厅一卫三室双厅双卫二室双厅一