工程管理返修制度(修订版)

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1、工程返修管理制度第一条为了规范瑞丰地产控股有限公司（以下简称“集团”）下属房地产公司（以下简称“项目公司”）开发的物业项目的日常返修程序，提高维修效率，根据国家有关法律规定及集团有关规章制度，特制定本制度。第二条本制度所称的物业项目返修包括：1、项目原施工单位根据法律规定以及项目公司向业主出具的《住宅质量保证书》中的保修期限内，对存在质量问题的项目进行返修。2、超过原施工单位保修期限的但未销售的物业存在质量问题的项目。3、超过原施工单位保修期限的属于集团自留物业存在质量问题的项目。第三条相关单位及部门的职责分工1、物业项目所在的物业管理公司（以下简称“物业公司”）是

2、返修工作的发起及总体协调部门，负责返修工作进度跟进、物业项目返修的监督、与业主及返修施工单位进行沟通。2、项目公司工程部（以下简称“工程部”）负责物业项目返修的监管及验收。3、集团营销中心（以下简称“营销中心”）负责物业项目返修的使用及质量要求的提出、验收。4、集团成本控制中心（以下简称“成控中心”）负责大宗返修工程选定维修单位以及核价、质保金的转扣。5、集团工程设计中心（以下简称“设计中心”）负责防水、裂缝及房屋安全结构有关的返修方案的审定以及参与上述工程的验收。6、集团法律事务部（以下简称“法律事务部”）负责与委托第三方施工单位进行返修的合同会签及付款审批。7、

3、集团财务部（以下简称“财务部”）负责返修工程款的付款手续。8、集团审计中心（以下简称“审计中心”）负责对返修工程的审查。第四条物业项目保修期限包括：1、项目原施工单位自房屋竣工验收之日起至法律规定的最低保修期与项目原施工单位承诺的保修期两者中较长的年限截止之日。2、自该房屋实际交付业主使用之日起开始计算至项目公司向业主出具的《第11页共11页住宅质量保证书》中的保修年限截止之日。第五条保修责任划分1、保修期内自每栋房屋竣工验收之日起，对比法律规定的最低保修期与项目原施工单位承诺的保修期后选取较长的期限作为房屋的保修期，由项目原施工单位负责房屋的质量保修；项目公司向业

4、主出具的《住宅质量保证书》的保修年限超过前述保修期限的，超过部分由项目公司承担保修责任。2、保修期满后（1）超过法律规定的最低保修期或项目原施工单位承诺的保修期的属于集团自留物业由项目公司承担保修责任。（2）物业管理公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任，上述公共设施的返修方案及费用支付方式需要进行公示，且征得绝大多数业主或业主委员会的同意方可实施。返修的费用由业主维修基金支付。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。（3）项目公司向业主寄送《收楼通知》后，物业公司应该催促业主尽快办理收楼的手续

5、，并告知业主超过房屋保修期收楼的弊端。业主在该房屋的保修期满后才来收楼的，项目公司不承担该房屋的保修责任，该房屋的返修费用由业主承担，物业公司负责向业主解释说明。3、其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。第六条流程说明1、接收返修信息并判断责任（1）物业公司收到业主就房屋质量的投诉或有关人员提供维修信息或在对集团未销售物业、自留物业进行巡查过程中发现需要返修的物业，物业公司需在一个工作日内安排工作人员到需要返修的现场了解情况，工作人员随身带备照相机，对需要返修的具体位置进行拍照，并对了解具体的情况进行书面登记。对于业主就房屋质量的投

6、诉，工作人员调查完毕后，应向投诉业主告知需要核实后再给予答复，不能以任何形式向投诉业主作出任何承诺。（2）物业公司工作人员了解现场情况后一个工作日内，填写《第11页共11页竣工物业维修情况调查表》，并核实物业项目的原施工单位及合同约定的保修期和保修义务，若合同中没有约定保修期或保修义务，则以《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为准。物业公司工作人员核实投诉业主的房屋实际交付使用时间（以业主实际收楼之日或业主不肯收楼但已向其寄送《收楼通知》中的最后收楼期限之日为准）。物业公司工作人员在取得上述资料后需要初步鉴别返修的物业项目是否属于保修期内。（3）物业公

7、司工作人员在确认需返修的物业项目属于保修期内的，将《竣工物业维修情况调查表》连同现场照片或现场勘查报告等资料递交工程部。工程部人员与物业公司工作人员一起到需要返修的物业项目现场进行核实，并共同在《竣工物业维修情况调查表》填写现场核实情况及初步返修意见。（4）需要返修的物业项目的保修责任由项目原施工单位承担的，由物业公司在《竣工物业维修责任审定表》中填写“项目名称、单位工程名称、施工单位、报修内容”等信息后连同书面告知函一起向原施工单位寄出，通知原施工单位在限期内返修。（5）需要返修的物业项目的保修责任由项目公司承担的，由物业公司选取有资质的第三方施工单位对返修的