信托融资百亿还债 李嘉诚内地项目谋划h股

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1、信托融资百亿还债李嘉诚内地项目谋划H股肖素吟发自广州日前，华人首富李嘉诚旗下汇贤产业信托（HUIXIANREIT，87001.HK，下称“汇贤信托”）筹资额达104.8亿元。作为香港首只人民币计价的REITs（房地产信托基金），市场预期一度高企，却不料开盘即破发。即便如此，继越秀信托打包内地物业赴港上市之后，汇贤信托的成功上市也无疑为国内日益趋紧的信贷环境释放出一种信号。汇贤信托的发行对国内开发商的启示是，资产在国内的开发商可以在境外发行REITs。但是国内发行REITs的时机尚不成熟。REITs转攻

2、H股位于北京二环路东长安街一号，西起王府井大街（又称金街），东至东单北大街（又称银街），在北京心脏地带上筑起了一个商业建筑群：包括购物商场东方新天地，由八座甲级写字楼组成的东方经贸城，由两座服务式公寓大楼组成的东方豪庭公寓，五星级酒店北京东方君悦大酒店以及1900个停车位。这是李嘉诚引以为傲的北京东方广场。早在2007年，李嘉诚一度表示，希望和记黄埔及长江实业内地地产业务能够在A股上市，其中作为旗下最为成熟的物业之一东方广场，无疑是其重要的上市资产。李嘉诚一度希望单独以东方广场在A股发行REITs。不

3、过，在此之前，李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔合计占有东方广场60%的股权，剩余股权由境内合作伙伴持有。2008年，李嘉诚通过于1993年在香港成立的汇贤控股以及于1994年于境外成立的HuiXianCayman接收长江实业及和记黄埔持有的股权。之后，再通过汇贤控股向东方广场公司注资2.7亿美元，买下境内合作伙伴在土地使用期限内的租金收益权。至2009年，汇贤控股实际拥有东方广场未来的全部租金收益权限。这亦是李嘉诚分拆上市东方广场的第一步。如果列举一组数据，或许就不难理解李嘉诚单独分拆东方广场的想法。根据

4、招股说明书，截至2010年底，东方新天地承租率接近100%，而轮候名单上有意租用的潜在零售客户还有超过250名，其中，2010年第四季度，东方新天地租金为835元/平方米/月，远远高出东长安街一带576元/平方米/月的均值。根据评估，东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、北京东方君悦大酒店及东方广场地库部分在2011年1月31日的估值分别为135.8亿元、113.1亿元、23.1亿元、39.2亿元和2.9亿元，总计314.1亿元。根据搜房网数据监控中心统计，1月北京商业地产市场近500个租售活跃项目（

5、写字楼、商铺）中，租售报价最高环比涨幅达87.5%。对于屡屡问鼎北京物业榜首的东方广场，其潜力更是不可小觑。事实上，在此之前，对于分拆物业通过REITs上市，李嘉诚早已是成竹在胸。长江实业，甚至是香港首家成立房地产投资信托基金的开发商。早于2003年8月，长江实业于新加坡发行置富产业信托。2010年4月，该信托在香港再次上市。2005年底，长江实业又于香港发行泓富产业信托。置富产业信托持有14个香港商场和物业组合，泓富产业信托持有7个香港商用物业组合。然而，一直未能如愿在A股上市的李嘉诚，不得不调整旗

6、下内地物业的上市计划，转攻H股。2010年10月26日，汇贤信托管理有限公司于香港注册成立。溢价套现53亿元值得注意的是，汇贤信托成立后仅一月，李嘉诚继阔别33个月之后大举在内地土地市场抢地。根据长江实业2010年年报，两个月之间，夺得重庆、大连、中山、上海和南京5幅地块，甚至稳定成为两个城市的地王，面积近75.3万平方米，总楼面面积近116.8万平方米。不计中山市五桂山镇地块于内，购地额就超过73.8亿元。突然之间，李嘉诚在内地市场的动作密集而迅猛，尤其是其扩张速度更是引人侧目。4月11日，汇贤信托

7、在香港联合交易所展开认购，是为香港首只以人民币计价股票，也是全球首只以人民币计价的房地产信托基金。简单而言，汇贤信托，就是李嘉诚将旗下租金收入稳定的物业打包成房地产信托基金分拆上市，投资者进而分享稳定的租金收益，以及租金提升的物业升值回报。根据招股说明书，汇贤信托首先发行20亿基金单位，占全部50亿基金单位的40%；加上超额配售的3亿基金单位，最多发行全部基金单位的46%。其中以招股价区间下限定价，即每股5.24元，筹资额达104.8亿元，公开认购部分的集资额为20.96亿元。“从目前二级市场的表现来

8、看汇贤，其实并不是很理想。这其中有很多不同原因。第一，香港人民币计价市场还是新鲜事物，第二是人民币存款量可能不够，不足以来支撑融资市场，第三，不排除这个项目本身吸引力上有些缺憾。”招商证券（香港）董事总经理温天纳对时代周报记者表示道。他表示，本次置入资产是北京东方广场，涉及外方权益，是有一个时限，即其价值仅包括规定时限内所产生的净现金流。根据招股说明书，北京东方广场的合营期为50年，至2049年1月24日终止，到期能否延长取决于中国主管当局的批准。其中若