房产登记难点梳理及释疑

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1、房产登记难点梳理及释疑（三）来源：《房地产权产籍》作者：刁其怀　　一、能否重复抵押　　在当前的房产抵押登记中，全国大多数登记机构不受理房产的重复抵押。　　所谓房产重复抵押，是指抵押人以同一房产分别向数个债权人设定抵押的行为。对此，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第115条规定，抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。根据该条规定的反面解释，经抵押权人同意的重复抵押即是有效的。

2、《担保法》第35条规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。该条规定明确否定重复抵押。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第51条规定，抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。该条规定也是在一定程度上承认了重复抵押，仅仅是超出抵押物价值部分的抵押权不具优先受偿效力。　　事实上，禁止重复抵押并不可取。首先，重复抵押有利于物尽其用，充分发挥抵押物的价值。其次，抵押人与后位债

3、权人协商在已设定抵押的房产上再次设定抵押，既是抵押人对抵押物行使处分权的表现，也是抵押人与后位抵押权人意思自治的体现，后位抵押权人自会权衡各种利弊得失，法律没有必要强行干预。最后，重复抵押并不损害前位抵押权人的利益，不同抵押权人的受偿顺序通过顺位制度来实现，而且后位抵押权人的债权担保并不一定落空，因为在抵押权实现之前，抵押物的价值处于不断变化的动态过程中，如果抵押物的价值大幅上升或是前位债权人的债权受偿后解除了前一抵押权，则后位债权人的债权仍有保障。　　《物权法》第199条规定事实上承认了重复抵押，该条规定，同一财

4、产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的，按照债权比例清偿。二、多个房屋标的担保同一债权时，是否一定要明晰每个房屋担保的债权范围　　这个问题的实质是对共同抵押制度的理解。共同抵押，是指为担保同一债权而于数个财产上，设定抵押权。《担保法》第34条第2款以及《物权法》第180条规定，抵押人可将前款所列财产一并抵押。《担保法司法解释》第75条规定，同一债权有两个以上抵押人的，

5、当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权，抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。这就是我国立法上对共同抵押的简略规定，相当模糊。　　对共同抵押需把握以下几个特点：首先，共同抵押的抵押物是两项或两项以上的独立财产，比如位于不同位置的两处房产。其次，共同抵押是在不同财产上设定数个抵押权来担保同一债权，比如两处房产上分别设定两个抵押权，但每一处房产上的抵押权都担保同一债权。最后，共同抵押人对被担保的债权

6、的清偿负连带责任，即每一个抵押物都对被担保的债权负全部的担保责任。在共同抵押的情况下，债权人可以选择行使任何一个抵押权或同时选择多个抵押权使被担保的债权得以清偿，其他未行使的抵押权因主债务清偿而随之消灭。　　在目前抵押登记实务中，多个房屋标的担保同一债权时，登记机构往往强行要求当事人明晰每个房屋标的担保的债权范围。比如，两处房屋共同担保1000万元债权，当事人的意思表示就是让每一处房屋都担保1000万元。而登记机构要求当事人明确每一处房屋担保的债权范围，如一处房屋担保400万元的债权，另一处房屋担保600万元的债权

7、。登记机构这样要求是于法无据的，是干预当事人意思自治的表现，因为当事人的本意就是让每一处房屋的标的同时担保共同的1000万元的债权。如果强行要求各抵押人与债权人约定每一个抵押物所担保的债权范围，则显然失去了共同抵押中抵押物之间负有连带责任的本质，并非真正的共同抵押。　　三、抵押财产转让与预售制度　　《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意

8、，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条即是对抵押财产转让的规定，对该条的理解与适用，稍有争议。少数观点认为，抵押期间转让抵押财产的，只要抵押权人同意，抵押人即可转让抵押财产，并不以解除抵押权为前提，只是抵押人应将转让所得的价款提前向抵押权人清偿或是提存。但多数观点(包括人大法工委的解释)把此条解释为转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押