房产登记中有关婚姻方面的法律问题梳理与详解

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1、房产登记中有关婚姻方面的法律问题梳理与详解 一、双方当事人通过民政部门协议离婚，在离婚协议上已明确了夫妻共同房产归一方所有，现该方当事人持民政部门认可的离婚协议到登记机构办理房产登记，是否还需另一方到场?    我国实行不动产登记制度，依照合同协议等方式取得房屋等不动产物权的，需要合同协议双方当事人完成登记后，房屋所有权才能发生变动，民政部门离婚协议上虽已明确了夫妻共同房产归一方所有，但此时房产所有权还没有发生变动，仍属夫妻共同财产，只有双方当事人根据此协议到房管部门完成转移登记后，房屋所有权才归一方所有，因此，需双方到场。通常情况下，双方共同申请是原则，单方申请是例外，而单方申

2、请一般都是申请一方在申请之前已取得房屋的所有权等物权，比如房屋修建，在修建事实行为完毕时即取得房屋所有权，因确权判决或仲裁取得房屋所有权的，在确权判决或仲裁生效时即取得房屋所有权，因继承取得房屋所有权的，在被继承人死亡时继承人即已取得房屋所有权，这些情况仅须已取得权利的人单方申请即可。    二、双方当事人通过判决离婚，在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有，现双方当事人反悔，又约定归另一方所有，并要求登记机构按双方的约定直接办理房产登记，可否? 登记机构不能按当事人的约定直接办理房产登记，理由如下：由于生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有，作为一种确权判决，在该

3、判决书生效时，房屋的所有权已发生变动，虽然登记还没有完成，但房屋已归判决书上确定的一方所有。现双方当事人又约定将房屋归另一方所有，事实上相当于已取得房屋所有权的一方当事人又将该房屋转移给另一方，而转移给另一方可采取买卖或赠与的方式进行。依据法院生效判决确定房屋权属的，房屋所有权的取得是在法院文书生效的时候，而非登汜完成的时候，但是法院文书确定权属的一方当事人要处分房屋的，必须根据法院的生效文书先行完成登记，然后才能再行处分，这就是物权法上未经登记不得处分原则的体现。 因此，房屋部门应当先根据法院的生效判决将房屋登记在判决书确定的一方当事人，然后再根据双方当事人的约定，办理房屋的买

4、卖或赠与转移登记。    三、双方当事人通过判决离婚，在生效离婚判决上已明确了夫妻共同房产归一方所有，但要求该方当事人补偿给另一方当事人一定数额的金钱补偿。现生效判决确权的一方当事人单方来办理房产转移登记，可否?    首先，这是一个生效判决，不存在上诉期的问题，虽然生效离婚判决上已明确了夫妻共同财产归一方所有，从物权变动的角度来看，此时，房屋的所有权已经发生变动，但是，对于此类判决，特别是将房屋所有权变动与金钱补偿作为一句话来描述的，是为一种附条件的判决，条件对判决的结果具有一定制约。从减少纠纷的角度出发，由双方当事人前来办理转移登记最为妥当。    四、一方在婚前取得房屋权属

5、登记，而后结婚，共同生活一段时间后，感情破裂，双方协议离婚，并同意将该处房产纳入离婚分割，约定给另外一方所有，登记机构可否按双方当事人约定的离婚分割办理?    按现行《婚姻法》的规定，一方在婚前取得的财产属于该方当事人的个人财产，即便后来结婚，该方当事人婚前取得的财产不会自动转化为夫妻共同财产，除非通过买卖或赠与的方式将财产部分转移给另一方，而通过该种方式必须缴纳相关税费。纳入离婚分割的财产必须属于夫妻共同财产，一方婚前的个人财产不属于夫妻共同财产，不能纳入离婚分割。由于离婚分割财产不用缴纳税款，当事人会节省很大一笔开支，因此，很多当事人通过离婚分割的方式将一方婚前个人财产约定

6、给另一方，从而达到规避缴税的目的。因此，针对一方在婚前取得的个人财产，登记机构不能依照双方当事人约定通过离婚分割的方式将该财产转移给另一方，而只能通过买卖或赠与的方式转移给另一方所有。    五、在《物权法》生效之前，未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋，通常都登记记载为一方的名字，现在双方当事人都认可该房产为登记记载一方的个人财产，并要将其处分，登记机构是否需要先行将该财产视为夫妻共同财产并按转移登记办理为一方个人所有后才能处理呢?    很多同志认为，只要是夫妻存续期间取得的房产，即属夫妻共同财产，事实上，按《婚姻法》的规定，夫妻存续期间取得的房产双方也可约定归一方个人

7、所有。一般情况下，这种约定应该在取得房屋权属登记时进行，但根据民法意思自治原则，也可在完成权属登记后进行，不过，需注意的是，事后的此种约定不得与权属登记记载相冲突，本例中，并不存在冲突，登记记载和双方当事人的事后约定都是一致的。因此，对于上列情况，只要双方当事人到场，都认可该房产属于登记记载一致的个人财产，直接出卖即可。    六、在《物权法》生效之前，未建立登记簿制度。夫妻在存续期间取得的房屋，通常都登记记载为一方的名字，现在双方当事人都认可该房产为非登记记载一方的个人财产，登