南宁 泛华集团 城市综合体项目战略发展竞标方案

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1、南宁泛华集团城市综合体项目战略发展竞标方案1泛华集团南宁城市综合体项目竞标方案二00八年2第一部项目市场背景研究以及项目定位3一、项目概况项目地块北临南宁市主干道明秀路，东邻以饮食业态为主的“衡秀里”小巷，南面为公安局宿舍，西边与友爱路相望，北面为南宁市地委。项目地块位置优越，通过地块南侧规划路可达城市的另一主干道——友爱路；经衡秀里3分钟步行可通衡阳路。本项目占地面积约25721.27平方米(约38.5亩),初步规划总建筑面积10.13万平方米。我司将项目初步规划为大型超市、零售商业、影院、儿童天地、特色餐饮、公寓等业态相结合的综合性商业广场。概念性方案图：4给我们的思考：首先是想要建设一个

2、大的商业建筑体——购物中心，这是一个MALL？在这里发展一个这么大体量的商业体到底行不行？在这里到底需要发展什么样的商业体（什么样的MALL）？我们首先要思考：我们首先不能确定是否是发展一个MALL，但是我们首先确认了这是一个大体量的商业体，因此我们首先要考虑影响这个商业体发展因素到底有那些因素？5二、从商业说起——我们的出发点（一）商业与商业地产商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字

3、楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。（二）影响购物中心发展的到底有那些关键因素1985年美国出版的《零售辞典》则认为：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体。作为一个整体进行开发和管理，通常包括一个或多个大型的核心商店，并有众多小商店环绕其中，有庞大的停车设施，其位置靠近马路，顾客购物来去便利”购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同时它还是商业地产集成发展的新模式。目前在中国，它大多是有地产商这与其他的物业型态不同，商业地产本身不具体独立性，而是本质地依存于商业的运作情况。不同的商业业态，决定了不同的商业地产间的物业价值差异。通过对这些商业业态的搭配，可以达

4、到商业地产的物业价值最大化。6投资开发、引入大型零售商租赁经营的商业地产项目从宏观角度，就国内一类城市和二类城市的宏观经济数据来分析，可以从经济水平、交通状况和城市化水平三个方面作为衡量标准和尺度，来具体评估该类别城市适不适合发展大型商业地产，并据此进行选址综合上看，影响一个购物中心三大核心要素就是：经济水平、交通状况、城市化水平核心要素一：经济水平商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。根据国际商业地产的经验，各种零售业态的出现依据人均GDP的上升，呈现出一定的规律性。核心要素二：交通状况国

5、外大型商业地产（ShoppingMall）的发展经验表明，一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，ShoppingMall才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。核心要素三：城市化水平依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位。世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。城市化水平包含了区域城市人口集聚程度，消费习惯，城市建设（包括城市基础设施建设和房地产项目建设）、商业环境等等我们围绕着影响购物中心发展的三大关键要素展开分析，重点分析经济发展水平,交通状况、城市发展、商业环境、

6、区位选择、环境分析等因素，找出适合项目发展的方向和定位。7三、一个城市的背景（一）南宁概况1、地理位置南宁市是广西首府，总面积22293平方公里，市区面积1834平方公里，其中城区建成面积150多平方公里。是广西的政治、经济、文化、科技、金融和信息中心。南宁地理位置优越，是环北部湾沿岸的重要经济中心。面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。中国—东盟博览会每年在南宁举办，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。全球人居领域最高荣誉——2007年“联合国人

7、居奖”，南宁是中国唯一获此殊荣的城市。绿城南宁，广西首府，全区经济中心；东盟博览会永久性举办城市，中国东盟自由贸易经济区核心城市，环北部湾经济圈核心城市；南宁——北部湾城市群中心城，正在打造区域性国际大都市；8[全年气温、日照、湿度图]2、气象水文资料§2.1气象南宁地处亚热带，北回归线以南，属亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，年平均气温21.7摄氏度，年平均降雨量达1300毫米，全年无霜期高达