wanda集团哈尔滨城市综合体发展策略

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1、WANDA集团哈尔滨城市综合体发展策略第2章WANDA集团哈尔滨城市综合体环境分析2.1WANDA集团2012年经营情况2012年，WANDA集团在中国经济持续放缓，全球经济危机重重的情况下，所取得成绩，仍然让同行所瞩目。WANDA集团在2012年总资产已达到3000亿元，比去年增长50%；收入1416.8亿元，超额完成年计划22%，同比增长34.8%；2012年新增持有型物业387万平方米，同比增长43%，累计的持有物业达到1290万平方米，WANDA集团现已成为全球规模第二的不动产企业。在2012，集团内部预测WANDA集团不动产

2、规模会排名世界第三，但由于排名第二的美国公司在金融危机中遇到困难，抛售大量持有型物业。所以WANDA集团提前成为全球行业第二，净利润超过100亿元。WANDA集团2012年商业地产收入1097亿元，超额完成计划13%，同比增长15.1%，其中武汉项目公司收入100.1亿元，成为是WANDA集团的首家年收入突破100亿元的区域分公司。新发展项目22个，新增土地折合楼面面积1308万平方米，土地储备总面积5037.7万平方米。最近两年，WANDA集团的租金额呈大幅度上涨趋势，估计2013年比2012年仍将会大幅增长。租金收缴率99.98%

3、，连续8年已成为全球大型不动产企业租金收缴率第一。WANDA集团城市综合体项目——WANDA广场2012年的总客流10.6亿人次，若按照开业天数计算，每个城市综合体日均客流6.4万人次。在2012年上半年日均客流增长率较低，随着新的WANDA广场的不断开业，同时中国经济形势逐步好转，2012年下半年，WANDA广场的客流量得到了大幅提高。2.2WANDA集团哈尔滨城市综合体外部环境分析2.2.1政策环境分析城市综合体是属于商业地产中的一项比较成功的模式，而商业地产属于房地产中的一类，所以我国近年出台的房地产行业相关的政策，对商业地产影

4、响很大，对于WANDA集团哈尔滨城市综合体商业地产项目来说，同样影响甚大。本文主要对2010-2013年初的政策环境进行分析。（1）2010年政策环境2010年1月初国务院办公厅针对房地产市场过快发展的情况举行会议，并发布了会议通知《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，具体有四个方面[11]。1）住房的不合理需求应得到有效抑制。严格执行住房类差别信贷政策。2）在房价增长过快的某些一线城市，其住房商品的有效供给应得到增加住宅类房地产的用地也应该随之增加，增加限价商品房及经济适用房的供应，增大租赁性公共住房的供给量[12]

5、。3）一些安居性、保障性的住宅应加快建设速度。4）房地产市场应加强监管。会议同时要求，省级人民政府对保障性住房的建设、房价的稳定负总责任，城市地方政府应落实好相关政策，监察部、建设部等国家级单位对此要定期进行巡查、考核、约谈、问责。（2）2011年政策环境自2010年一些房地产调控政策出台后，我国的房地产市场出现比较大的变化，初步遏制了房地产上涨过快的态势。2011年1月国务院召开常务会议，会议主要是关于调控房地产相关政策研究的。为了巩固和扩大房地产市场的调控结果，将严加管控投机、投资性房产的购买，使城镇居民的住房问题得到有效解决。该

6、会议针对房地产行业出台了一系列的相关调控措施，即“新国八条”。1）在地方房地产市场上，地方政府要进一步落实相关的管理职责，为了促进本地区房地产健康发展，地方政府要承担起来其责任，并各级地方政府应依据当地城镇居民购房能力、人均收入、经济目标，使地方的房地产价格在一个合理可接受的范围内，并制定出合理的控制目标，向社会公布。2）地方政府要保障安居性住房工程，各地方政府的保障安居性住房工程要多方式、多渠道保障，相关的保障覆盖范围要逐步扩大，加强保障安居性住房工程的管理，建立健全相关退出程序，相应的住房供应要增加。3）在税收征管方面要加强，税收

7、政策要完善。对于个人所有不满5年的房产转让时，要调整其应缴的税款，以销售收入的全额为计算基础，统一征税。4）对于住房贷款政策，要加大差别。对于一些要购买二套房产的家庭贷款时，受款要达到总价款的60%以上，适用的贷款利率是在基准利率的基础上浮10%以上。5）住房用地再进入房地产市场时要严格管理。各级政府要在保障的基础上使有效土地的供应得到增加，保障性住房要得到保障。地方各级政府要使针对改造住房性的土地供应量得到保障。6）不同地区的住房需求要合理引导。在一定时间内，对于一些房价过高的一线城市和各直辖市、省会城市、计划单列市所制定的限购措施

8、要严格执行。7）建立房价稳定、保障住房的约谈问责机制。如果在给定期限内没有达到相关目标的省市人民政府，要把相关情况报告给国务院，相关负责人也会进行约谈，上述目标包括控制新建住房的价格目标、价格上涨幅度超过年度控制目标和没