[精品]哈尔滨市城市综合体发展策略研究

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1、哈尔滨市城市综合体发展策略研究哈尔滨市城市综合体发展策略研究摘耍：本次研究从城市规划的角度，就城市综合体的概念、内涵、特征、类型、产生的历史背景、发展概况及前景、整体规划布局及功能组合等几个基本问题进行阐述，分析城市的发展现状、城市特性等城市综合体开发条件，研究城市综合体的整体规划布局及功能差异定位，提出总体发展策略。关键词:城市综合体发展策略中图分类号；P258］文献标识码;A—、引言近年哈尔滨市综合体迅速发展，国内大型商业地产商万达、华润、鲁商、银泰等不断涌入。同时《哈尔滨LI报》城事•调查刊登了《冰城商业屮心“高烧”？》社论，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商业咨询有限公司对哈市

2、商业物业市场与其结构进行了全面调查分析，指出哈尔滨的商业中心发展规划存在很大的盲目性，缺乏科学性与可操作性，就耳前哈市的商业物业血积而言，虽然无法确定是否已经完全饱和，但日趋激烈的竞争态势足以说明目前哈市的商业物业市场容量无法接纳更多的大型商业中心。因此本次研究从规划、经济、社会等多方面研究哈尔滨市城市综合体如何健康快速正确发展。［1］二、哈尔滨市城市综合体现状2.1现状概况哈尔滨目前城市综合体的建设处于起步阶段。已建、在建及已批未建的城市综合体共计20个，总用地面积约1500万m2,总建筑面积约3500万m2。（图1）总体特点如下：（1）空间分布：现状以线状集聚分布为主，主要沿通达性好、

3、流量大的交通线两侧形成条带状结构，主要分布在北环路一一长江路沿线，以及建设新区如哈西新区、群力新区等附近。（2）发展特征：现状发展日臻成熟，目前正处在以“老区”开发为主向城市新区，副中心及核心地段全面发展阶段，以商业为核心驱动向档次多样化，高品质及创新化成为市场主流，基本为区域内标杆,开始国际级高端配套，城市正面临全面升级。2.2特征分析（1）发展格局解析哈尔滨已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的哈尔滨商业、商务大格局正悄然展开。目前在建的大型商业综合体项目十多个，大多数体量都是100万平方米以上；而随着城市规划推进及经济发展，将逐渐形成五大区域竞争格局：中心老城区区域、群力CBD及哈西

4、新城区域、长江路沿线区域、非典型区域（松北及利民）。（2）发展特征解析就个体特征来看，哈尔滨市综合体可分为主流型和精品型两种类型，止向超大规模资源型发展。主流型代表项目哈西万达和华润欢乐颂，依托地段价值的常规综合体开发,总建筑面积约30万一100万左右，同质化严重；精品型代表项目麦凯乐、群力远大，项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓为主。[2]2.3存在问题（1）空间布局不均衡，各区差距明显：主要的城市综合体分布在道里区和南岗区，其他各区城市综合体设施缺乏。（2）缺乏高端定位和休闲、娱乐功能，建设水平与国外先进案例存在差距：中档商品过多，商业地产竞

5、争H益激烈，与之相对应的是高档商品不足。先建设后招商的落后开发模式与商业市场需求脱节；部分大型城市综合体经营及管理分散，产权式商铺租金炒作行为严重，商业地产档次、人气提升不上去，使得大量商舖闲置。（3）与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以线形沿道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足问题。[3]三、城市综合体发展策略3.1开发总体策划（1）哈尔滨市被誉为我国的咅乐消夏之都和冰雪文化Z都，其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此，可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量，降低写字楼和公寓的比例的方

6、式来定位其业态组合。（2）通过市场调节适当提高开发门槛，注重开发商品牌实力，减少由于开发商实力不足造成影响城市整体环境。（3）依据城市总体规划对不同区域的功能定位，结合不同区域发展影响因素，体现区域特色，采取差异化经营。3.2分圈层开发指引从城市空间角度来看，分圈层指定开发指引，促进城市综合体在不同区域布局有不同的驱动因素,提出不同的发展策略，相互协调发展，符合城市总体规划要求。按照城市的空间结构和总体城市设计布局主要分为三类：城市核心区，城市开发新区和城市郊区。（图2）1、城市核心区开发策略（1）特征分析城市核心区主要指城市中心CBD区域及副中心区域附近，是城市经济故发达、基础配套最完备

7、、人流最为密集的地区,也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。[4]（2）开发策略核心区城市综合体布局：可以适当提高项目容积率，集约土地利用；缩减公园、广场、展馆等功能空间，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应;利用市场需求，可以选择超前功能，体现区域特色；采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。[5]2、城市开发新区布局策略（1）特征分析:城市开发新区紧邻核心区，拥有良好的交通条件，居民消费能