[精品]规避城市综合体的发展误区.doc

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1、规避太科园城市综合体的发展误区城市综合体这个概念来源于二战后的城市重建，以巴黎新区-拉德芳斯为典型代表。由于城市无休止的无序蔓延，人口暴增，城市不堪重负。为了缓解老城区人口压力，引导城市人口合理、有序外迁，通过对交通枢纽站点（或核心开发区域）及周边区域的功能综合开发,集聚大量的公共配套资源，形成新的行政、办公、居住、文化、休闲等多种城市功能互存互通的核心区，改变钟摆式的长途奔袭生活方式，达到缓解交通压力，助推城市科学、合理外延发展的目的。城市综合体对城市的发展意义重大，对城市新核心或次中心的形成起着决定因素。但纵观国内式样万千的城市综

2、合体项目，除了各大城市的CBD和新区的中心区外，绝大多数的综合体项目实为伪城市综合体，并不具备引导城市有序外延，缓解人口膨胀和城市交通压力，缩短市民生活出行距离、降低城市运转过程中的碳排放等诸多优点，反而很多因跟风导致项目选址盲目、定位不准，重复建设，形成新的发展瓶颈，影响区域地产开发环境。一、避免定位不清盲目发展的误区作为新城市建设区，发展城市综合体的目的是充分利用资源优势，快速构建交通便捷、功能齐全的城市公共中心，聚拢发展所需的人气，推进区域经济的快速发展，借助资源配套优势推动产业、商业、居住等功能的联动发展，加快新区城市化进程。

3、目前，各个城市的政府所倡导的城市综合体项目主要基于城市功能上的完善和拓展需要（当然也不排除利用城市综合体概念变相扶持传统房地产的暗流），通过城市综合体的建设，建立完善的、多层级的公共服务体系，提升城市三产载体的服务水平，推动城市的服务业层次，树立硬件一流、文化包容、消费理念先进的城市形象。在各级政府大力推广城市综合体的同时，开发商也遥向呼应。但需要指出的是，在很多城市，政府和开发商其实是在各表其意，谁也不想在概念上较真，均心照不宣，含糊其词。政府按照城市功能的需要制定了城市综合体规划，并出台一系列鼓励优惠政策，开发商却打着城市综合体的

4、旗号大肆建设商业综合体。开发商所谓的“城市综合体”实质就是早期的ShoppingMai1（购物中心）+Apartment（公寓），并进而直接演化为商业（含酒店）+居住，利用优惠政策发展住宅来平衡成本，将商业地产的运营风险转嫁给投资者，最终由政府买单收拾残局。因为这种实为商业综合体模式的发展是需要周边强力的消费能力作支撑的，在太科园这类商务功能缺失、居住配套功能量微的新区域，过早将城市综合体项目地块出让给开发商进行商业开发必须预先考虑到被闲置的风险。反之，也应预先考虑到开发商盲目乐观，仓促上马商业综合体导致项目后期运营无法持续，导致其他

5、开发商望而却步，会对园区商业地产的可持续发展带来长期的负面影响。不同的发展阶段城市建设的侧重点也不尽相同，并不是所有的城市综合体都能带动城市的发展。当前，太科园发展城市综合体，须抓住城市综合体的本质，明确我们的发展动因和目标。作为新兴城市建设区域，需要的是能提供齐全的行政办公、商务办公、酒店服务、金融、居住、休闲娱乐、购物等城市功能的大型城市综合体项目（类似CBD）,而不是单纯的购物和高档酒店（居住）这种原始搭配模式的商业综合体项目。新建的城市综合体项目要能及时提供当前园区亟需的带动型城市功能（商务型城市综合体、产业型城市综合体），而

6、不是依赖型城市功能（购物中心、变相住宅形式的酒店）。二、避免选址不准盲目发展的误区城市综合体项目出现的初衷是利用核心的区位优势和先进便捷的立体化交通网络集聚城市功能要素，形成多个功能齐全、运转高效、生活便捷、环境宜人、辐射区域广泛的工作和生活核心区域，通过对城市功能的整合，疏导市民的工作和生活流线，合理组织城市的交通,构建城市公共开放空间体系，防止城市“摊大饼”式的无序蔓延。显然，交通和区位是城市综合体选址的决定因素。城市综合体即要能聚集人流以产生商业经济价值，又要能快速疏导人流以产生高品质的城市空间外延价值。优越的区位条件，便捷的交

7、通能够保证稳定的人口流量，这部分人流的需求正好可以作为城市综合体功能配置的依据。通过城市综合体中具有休闲功能的大型城市公共开放空间Park（公园）的建设（如水广场、市民中心等），使得人流得以停留，为城市综合体商业功能Shoppingmall（购物中心）提供支撑，产生商业经济价值。与此同时，便捷的交通可以快速的疏导人流，城市环境受交通影响较小，综合体中Office（写字楼）、Convention（会议中心、会展中心）、Hotel（酒店）以及Park（公园）等功能又使得城市服务业水平和城市形象得到提升。人们工作出行、休闲购物、生活休憩的内

8、外部环境得到优化，更增添了城市综合体在辐射区域内的向心力，城市空间外延价值得到体现。太科园发展城市综合体，其选址离不开交通这一关键要素，要避免就项目论项目，脱离项目所在地块的实际建设条件。城市综合体项目的地块确认应充分考