旅游开发中的项目设计或产品设计

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1、旅游开发中的项目设计(或产品设计)目前国内的旅游产业中存在着一个最大的问题，就是产品的全面过时。因此，我们称现期的旅游产业为“一个产品全面过时的朝阳产业”。一些陈旧的各种各样的一些老景区现在在走下坡路。今年“五一”黄金周，是对中国旅游景区的一个大检验，一大批老景区门口罗雀，收益大幅度下降，就是因为老景区的特点是产品过时，而一些新的景区成长很快，而且在五一期间受到欢迎。提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。

2、人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求，已经产生出完全多样化的需求。旅游界现在已提出了大量的关于编制的旅游规划不实用的问题，特别是规划不能落实下去的问题，就是因为有理念而没有产品，有理念而不能进行操作性运作。其核心，就是游憩方式不明确，商业模式不成型。所以我们提出了旅游的营运策划，除了规划之外，我们考虑把旅游运作的问题结合起来，这就是旅游项目开发中的落地策划、落地设计的概念。（一）、旅游资源开发的历史1、原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；2、

3、资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；3、资源开发转轨期：95-2008年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；4、资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；5、后资源开发期：　2015-、休闲度假与生活方式。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，是旅游发展的重要方向。我国旅游产业起步于八十年代初、九十年代后进入资源开发的起步期，目前已处于开发转轨期，并正在进入情境设计与体验旅游时期。由于我国对旅游资源的开

4、发处于转轨开发中，市场化开发资源的政策、法规很不配套，开发手段单一，特别是融资渠道少、融资安排比较困难，资源价值在融资中的杠杆作用完全没有得到发挥。（二）、旅游项目开发模式旅游项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施，比如说一个可以观赏的小型轮盘的项目运作；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。旅游项目的开发方式从理论上来说可以分为很多种。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式，只做为开发的初步分类，这个

5、不代表商业默认是的分类：1、自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。2、选点开发模式：所谓选点开发比如说我是做野生动物园的，我在大连做了一个，回头我想在昆明再做一个，那么我来主动选点，这种模式是由专业投资商来进行的。招商开发模式：是专业规划策划、政府或投资人招商的模式。我们有土地有资源，我招进一些项目过来投资，这是相对被动的一种开发模式。3、单一项目开发模式：单一项目的承建，更注重的是独立的项目，成片整体开发模式：旅游

6、区目的地整体开发模式：县级区域或地级区域开发模式。目的地的开发就不局限于吃、住、行、购了，他考虑的是一个区域或跨区域的一系列整体构架的一些配合。这种配合里面不仅包括游线的结构，还包括一些品种、类型、休闲、度假、观光等怎样构成与城市运营之间的互动。4、滚动开发模式：持续小资金分期开发模式：阶段性一次性完全开发模式：先开发完成再开放由于开发投资的方式不一样，更多的景区受资金情况的限制都采取滚动开发的模式，分期开发则注重其中的结构安排问题。5、单一开发模式：与单一项目承建是结合的。综合开发模式：6、游憩区开发模式

7、：旅游房地产开发模式：旅游城镇开发模式：游憩区的开发是指景区内的开发内容，这与许多人的理解是一致的。很多房地产商转行做旅游，他们的理念里一直有房地产的思想在里面，它的房地产与旅游紧密结合。但旅游做到一定规模的时候他不仅要做景区的开发还要做房地产，做城镇，利用城镇的道路、交通设施、污水设施、电力设施，居民生活整个城镇结构的这么一块。7、近郊型项目开发模式：远郊型项目开发模式：区域型项目开发模式：全国型项目开发模式：国际型项目开发模式：这是按影响力的区分模式。（三）、旅游项目设计与开发策划1、旅游项目开发的工作

8、流程在旅游项目开发分类的基础上，我们谈旅游项目设计及开发过程和步骤问题。这里面有几个重要环节：第一环节是我们投资设想的问题。当我们要对一个旅游项目或者一个景区资源开发感兴趣的时候，我们对这个项目要有一个构想。有一个构想以后我们开始市场调研和分析，同时需要签订投资合同。投资合同签订的过程对于投资商和旅游局来说都属于前期。在整个前期工作中，最核心的就是投资合同的签定。投资合同的签定关系到法律法规基础的重要问题。怎么样