武汉江滩楼市市场分析 胡

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1、武汉江滩楼市市场分析第一节武汉市场供求大环境一、2000-2003年度市场供求宏观分析2000-2003年随着GDP总量的稳定增长，全社会经济总体运行良好。财政收入逐步增加，且逐年增幅增长。城市的固定资产投资规模增长速度加快，经济的发展活力逐步趋强。在经济总体健康增长的基础上，居民收入、消费趋于稳定，随着宏观经济、人均收入的持续增长，带来了居民购买能力的增长。武汉楼市近几年表现火热。主要集中在老城区改造和三区五片发展，众多滞销楼盘在2003年——2004年间销售完毕。销售业绩辉煌。楼市的火暴局面

2、加激发了开发企业的激情，武汉的楼市的强大需求也市楼市火热的重要原因。在供给方面，2000年武汉市房地产开发总投资101.29亿元、2001年总投资115.39亿元、2002年总投资132.5亿元而2003年总投资达到170.41亿元。逐年上涨态势明显。2000-2003年武汉市房地产开发施工、竣工面积分析比较表项目2000200120022003施工面积（万㎡）824.6941.91260.151977.94新开工面积（万㎡）330.3411.6644.16891.63竣工面积（万㎡）330.4

3、347.5506.04689.45从住宅的开发数据来看，其投资一直保持了比较稳定的增长，尤其市2000-2003年上升趋势尤其明显。武汉市2000-2003年房地产供给指标比较投资施工面积开工面积竣工面积亿元增幅万平米增幅万平米增幅万平米增幅2003170.4128.00%1977.9414.00%891.6310.19%689.459.70%2002132.5014.83%1735.077.66%809.1725.53%628.484.40%2001115.3913.92%1611.676.2

4、2%644.602.06%601.9920.18%2000101.2911.00%1517.2517.14%631.5940.89%500.8912.51%武汉市商品房空置面积逐年下降截止2003年底，全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米，其中：商品房住宅79.8万平方米，营业用房44.93万平方米，写字楼33.73万平方米，大部分均属1998年以前建成的商品房。近几年武汉市住宅空置面积分析比较表年份19992000200120022003空置（万㎡）150115240320158.4

5、6这几年武汉市房产火热，需求一浪高过一浪2003年，全市商品房的销售额达到了168.53亿元，其中销售住宅845.96万平方米。近几年商品房的销售逐年递增，一浪接一浪，2003年比2002年增长26.6%。在商品房销售的过程中，预售过程显示出强大的力量，说明武汉房地产市场越来越火，发展后劲十足。存房量交易量加快增长，房屋租赁市场逐步攀升，土地供应量增长较快，人均居住面积逐步增加，旧城改造及拆迁增加，房地产商业开发贷款增长加快，个人住房贷款保持稳定增长幅度。如市场供给相一致，武汉市房地产市场的需求

6、不断增长，居民对住房的有效需求，通过房产预售/销售得到体现。所以2000-2003年度武汉市房地产市场将在房地产投资开发不断上升的同时与居民对住房的需求达到一致。二、2004年武汉各片区楼盘供给分析洪山区楼盘分布成三大块：楚雄沿线分布、关山一路分布、南湖周边分布。三大块集中了洪山80%以上的楼盘，少量分布在珞瑜路。洪山楼盘以多层为主，小高层为辅，但小高层大有上升之势。洪山楼盘普遍规模大、绿化环境好、价格上升空间大等特点。各楼盘总体销售状况良好。汤逊湖主要以别墅为主，目前在售楼盘主要有：清风别墅、

7、阳光海岸、宜家汤臣、汤逊湖山庄等。其中清风别墅平均价格为2900元/平方米，阳光海岸以小高层为主，均价为2200元/平方米，汤逊湖山庄目前只剩下多层，均价为1870元/平方米。光谷片区表现为：城市周边地区和城郊结合部由于其区域环境、道路情况都得到了较大的改善，在销量上明显高于中心地区。关山一路的金地太阳城、阳光在线、关山春晓、万科城市花园的销售也异常火爆。民院路沿线的江南家园均价为2650元/平方米、130平米以下的户型基本售罄。山水华庭、锦绣良缘、东林外庐已基本售磬。徐东、武青三干道一带销售态

8、势良好，价格上升幅度较大。恒庆花园、惠誉花园、新世纪花园已售罄，天梨花园、和盛世家已处于尾盘。华城广场、七星绿岛花园销售过半。本季度都市经典一期二组团E、F栋开盘，均价3500元/平方米左右。南湖区域以枫华天城、金地格林小镇、丽岛紫园、南湖雅园翠湾畔等楼盘。其中，枫华天城销售相对平稳，紫园销售基本实现该期所推盘源的销售。根据销售反映，区域楼盘消费群结构基本类同，以理工大、科技大等高校教职工、旧城图书城、金融证券及公务员等主体客户群组成。私营业主和投资客有一定比例。中南中北路一带销售平稳，本季度没