济南商住楼市场分析

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1、济南商住楼市场分析·文／山东中原市场研究部随着近几年的发展，商住楼在济南房地产市场上占据了一定的份额，近来商住小户型也在市场上相当走俏。商住楼设计上是住宅，但在建筑设计和功能配置上兼顾了商务办公的一些要求，作为市场的过渡产品，商住楼的市场供需情况如何？产品呈现哪些特点？发展前景如何呢？山东中原对济南的商住楼进行了详细的市场调研，并对此做了以下分析。　　一、市场供应情况　　1、总体供应量及时间分布（见下表）　　主要商住楼一览表项目名称项目位置开发商开盘日期城市33文化东路山东三鼎房地产开发有限公司2004.6达盛鑫苑3号历农庄1

2、号山东达盛集团2003.4大舜天成山大路236号济南大舜天成房地产公司2003.9东方丽景二环东路与华龙路交界济南高新技术产业开发有限2003.5东环国际广场二环东路与华龙路交界山东嘉恒房地产开发有限公司2003.9国华经典公寓解放路37号济南国华置业有限公司2002.12鸿苑·世纪开元经十路大众日报东邻山东鸿苑房地产2002.3华森大厦文化东路济南市华森置业有限公司2003.1华馨园济大路7号山东华鲁房地产2001.5济南数码港山大路57号舜华园建设发展有限公司2002.7燕东苑·点睛阁济王路164号山东建工集团2003金泰

3、花园山大新校北门东临山东兴泰房地产开发公司2002.3历东花园解放路112号山东普利2000.7绿景嘉园D区山大南路111号济南东兴置业有限公司2002.11名士阁少年路少年宫北临（2-19号）济发集团2002.12泉星小区温州城济洛路132号济南房地产发展集团总公司2003.7融基大厦历城花园路济南第二建筑工程总公司2003.1三箭·银苑济南民生大街22号三箭房地产2000.12三庆·汇文轩经十路64号三庆房地产2002.11天建名人时代无影山东路38号天建房地产2000.9文东花园文化东路24号三东普利建设发展有限公司20

4、01.8新龙汇龙轩历城华龙路399号济南市拆迁服务公司2004.4　　从2000年到2004年，济南共计有20多个商住楼入市（规模较小或者是更早入市的楼盘未统计）。建筑面积总计约为80多万平方米，总套数近5000套。　　2、不同时间的供应量从时间分布来看，近几年商住楼开发供应以2002年、2003年开盘项目较多，2003年是新增供应量最大的一年，而到了2004年上半年，开盘项目骤减，新增供应跌到近几年的低谷，差距非常之大。　　各个年份开盘的楼盘名称如下:点击看大图3、不同区域的供应量　　从数据图表中可以明显的看出，济南市商住楼

5、区域分布呈明显的不均匀分布状态，近70%的楼盘集中在东部区域，供应面积达到60多万平方米，占到总供应量的74%。其中大部分集中于以山大路、经十路、二环东路、花园路包围的中央科技商务区和传统的文化教育区内。该区域内山大路周边高科技产业企业林立，分布着以山东大学为代表的众多高等学府，花园路商业物流十分发达，该区域经济、人文环境优越，科技、商务、文化气息浓厚。其次是中部的城市中心区；再次是北部交通物流较为发达的区域和南部交通便捷、环境优美的地段。　　相对于东部来说，西北部商住楼数量较少，规划建筑面积不足10万平方米。这与该区域相对经

6、济落后，高科技含量企业较少，人文环境较差有密切关系。但该区域内目前尚没有高等级写字楼，随着经十西路的改造，纬六路高架路桥的建成，新规划西部产业带的确定，相信该区域内商住楼市场的发展空间十分巨大。　　二、价格分析　　1、 总体价格概况　　商住楼目前均价为5424元/平方米，最低的价格是新龙家园的3400元/平方米，最高的大舜天成达到8000元/平方米。近五成的楼盘其均价分布在4000~5000元/平方米之间，四成多的楼盘均价超过了5000元/平方米；仅有不到一成的楼盘均价低于4000元/平方米。由此可见，5000元/平方米左右的

7、价格是商住楼的主力价格，目前商住楼的也是以这个价格为主要构成的供应。　　2、 不同区域价格分析　　各区域均价差别较大，中部（主要指市中区）商住楼整体价格最高，达到6424元/平方米，这与该区域地价最高有直接关系；其次是南部区域，平均价格为5744元/平方米，这也是和南部土地资源匮乏，自然环境优美有较大的关系；东部均价最接近整体均价，这与东部楼盘数量多有关，北部均价较低，这与西北部楼盘整体均价较低相关。　　三、销售情况分析　　1、 整体销售情况　　由于商住楼地域位置优越，楼体多为高层、小高层，配套较好、质量、使用功能较高，商住楼

8、的整体销售情况不错，像早些时候的数码港SOHO公寓、历东花园、文东花园等数个楼盘早已近售罄，一些2003年新开盘项目大多的销售率也达到了80-90%，像融基大厦、东方丽景、基本销售完毕；三箭银苑、东环国际广场销售业绩也不错，由于2004年至今商住楼开盘项目不多，估计商住楼市场