海棠湾分区规划与城市设计

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1、三亚海棠湾分区规划及城市设计项目过程05年5-8月概念性总体规划国际竞赛05年8月-06年4月概念总规综合方案通过06年5月分区规划项目组进入现场06年7月初企业开发地界划定方案确定06年8月向三亚市政府规委会汇报06年8-10月评审成果各单位控制条件确定06年11月向海南省厅汇报控规展开06年12月最终成果编制海南规委会汇报1.认识2.定位3.定式4.定量分区规划汇报八要点5.定规6.定型7.定序8.定责项目认识1.1海棠湾的共识总体定位:“国家海岸”——国际休闲度假区国际品牌:世界级品牌的引入开发理念:生态保护与开发建设双赢划定三区:划定北、中、南三区

2、关于国家海岸国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公园和国家湖岸公园等。国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开展对环境影响最小的户外游憩方面。1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划霍克同济阿特金斯SASAKI1.2分区规划的两大任务五个问题开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入，

3、本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持续开发的主要支点。1)分区规划的两大任务：确立法则建立支点总体定位与定量深化统筹核心项目功能统筹基础设施与配套统筹整体景观形象控制与协调各利益主体2)分区规划编制中的五个问题：2.海棠湾定位旅游市场需求分析两个需求三个阶段六大趋势欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假目的地的第一选择两个需求——世界度假旅游的需求特征美国人对度假地的位置的偏好情况*土福

4、湾南卡罗纳州佛罗里达Bintan夏威夷Homestead加利福利亚度假地海边湖边山地赤道高尔夫有吸引力地区滑雪沙漠其它百分率30.8%30.1%26.2%9.3%5.6%5.4%4.7%1.5%8.6%产业规模：规模最大，就业人口最多。发展趋势：休闲经济在旅游产业体系中将会占据首位。市场格局：从欧美为主变成欧洲、亚太、美洲三足鼎立的态势。旅游模式：散客旅游、地区性旅游、中程旅游将成为主体。两个需求——国内度假旅游的需求特征需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。模式转变——以观光为

5、主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产品，将会深受欢迎。商务商务观光商务观光观光初期发展期成熟期度假区客户组成阶段变化趋势度假度假度假长三角北京+东北山东半岛沿海城市海南海口、三亚三亚中国中产阶层滨海度假迁移路线西南地区海坡片区三亚湾（市区）大东海片区亚龙湾片区海棠湾片区约12公里以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新社区城市社区型近三年开始起步，目前配套缺乏。完善公共配套，提升活力，未来的主题休闲度假区。约4公里城市中心与旅游服

6、务基地服务三亚本地人居民与游客综合型目前配套成熟，但档次低端，环境杂乱，生态环境有待改善。结合规划，整治公共空间，提升环境品质，未来国际一流的旅游服务中心。约2.5公里大众休闲主题的中部城市旅游区，01年定位为国际社区服务国内外旅游客户综合型目前配套成熟，富有活力。但功能混杂，环境较差。旅游商服发展潜力较大，未来的国际性旅游休闲综合区。约6公里国家级旅游度假区服务于中高端旅游客户主题型目前一期已成规模，相应配套不足，功能单一，公共性差。二期发展潜力较大，未来的主题型高端休闲度假区。约22公里目前尚未开发，远离城市、生态需要修复。三亚五大名湾中唯一的处女地，发展潜力巨

7、大功能定位发展状况发展潜力三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征？岸线长度开发模式？80年代：观光型90年代：度假型21世纪：？六大趋势——三亚旅游度假市场的六大趋势特征特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。71%29%回头客新游客旅行团旅行团散客度假散客度假现状后期2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例度假区家宅散客与旅游团回头率比较度假区家宅散客比例变化六大趋势——旅游度假客户特征特征2：旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显，但近几年旺