北京市低低密度住宅用地出让价格研究(4.10终稿)

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1、北京市低密度住宅用地出让地价研究北京北方房地产咨询评估有限责任公司北京龙泰房地产评估有限责任公司北京建正合生房地产评估有限公司北京京港房地产估价有限公司北京瑞华腾房地产评估公司二○○六年四月十日34北京市低密度住宅用地出让地价研究摘要本课题研究的主要内容为（1）现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价水平；（2）低密度住宅用地出让地价与容积率的关系。研究方法为定性分析和定量分析相结合。定性分析包括（1）从出让方式、土地供应、房价与成本和利润关系等三方面对现行低密度住宅用地的出让地价是否真实反映市场地价

2、水平进行分析；（2）从收益机制、供求机制等方面对低密度住宅用地出让地价与容积率的关系进行分析。定量分析包括（1）对北京现行296个低密度住宅项目的出让地价水平的测算分析，（2）对位于同一级别均质地域内亚奥京北低密度住宅区11个不同容积率样本的测算分析。研究结论及建议为（1）低密度住宅的出让地价水平应大幅度调整；（2）低密度住宅可建立相应容积率修正系数表；（3）低密度住宅用地进行出让地价结算时可按容积率修正系数表调整出让单价；（4）基准地价体系中低密度住宅土地用途单独设置。关键字：低密度住宅出让地价容积率34目

3、　录第一章　绪论4一、课题研究背景4二、课题研究的意义4三、低密度住宅定义、市场类型5四、北京市低密度住宅发展的现状5五、北京市对于低密度住宅用地出让地价确定的方式、方法6六、课题研究内容7七、研究方法和技术路线7第二章　低密度住宅用地出让地价水平研究8一、定性分析8二、定量分析9第三章低密度住宅用地地价与容积率之间的关系研究15一、定性分析15二、定量分析17第四章研究结论与实践检验及延伸21一、主要结论21二、实践检验22三、研究延伸22课题独创性阐述23参考文献24课题组成员24致谢：24附件：客观出让

4、地价与实际缴纳出让地价对比分析表2534第一章　绪论一、课题研究背景（一）土地使用权出让方式的变革1992年—2002年，北京市的土地使用权出让方式主要是以协议出让为主，采取“项目带地”的做法，先进行立项和规划审批，再办理土地出让手续。在确定土地出让价格的同时，建立了北京市地价体系和地价审定制度。随着北京市国有土地使用权出让制度的不断发展，2002年6月30日，北京市人民政府出台了《关于停止经营性国有用地协议出让有关问题的通知》（京政办发[2002]33号），该文件标志着北京市的土地出让方式开始从以协议出让为

5、主向以挂牌、招标和拍卖出让为主的变革。（二）房地产宏观调控为控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，自2002年以来国家从信贷和土地两方面持续对房地产市场进行宏观调控。土地宏观调控的主旨精神是对土地供应总量进行控制，加强土地集约节约利用，同时在总量控制的基础上，加大普通商品房、经济适用房、廉租房用地的供应，从严控制低密度住宅及其它低档住宅用地供应；其目的是从严控制超大户型、超大面积的住宅建设项目，增加普通商品房的市场供应量，确保中、小户型住房在普通商品房建设中的占比。（三）《北京市基准地价》的调整根据京政发[2

6、002]32号文件中有关基准地价调整的规定（基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次），结合北京市的经济发展和城市建设的实际情况，北京市政府拟对基准地价进行调整。二、课题研究的意义低密度住宅用地作为居住用地的一种特殊形式，其用地供应受到国家政策的限制，其出让地价有其特有的规律。本课题研究能有助于建立科学合理的能反映34市场真实地价水平的低密度住宅地价体系，为基准地价的调整提供参考依据。三、低密度住宅定义、市场类型本文所指低密度住宅是指除四合院以外按规划文件其总体容积率小于1.0的居住项目。市场中物业类型包括独

7、栋低密度住宅、联体低密度住宅（Townhouse）、低层联排式住宅、叠拼联排住宅等。其中，独栋低密度住宅、联体低密度住宅的容积率一般控制在0.5以内；低层联排式住宅、叠拼联排住宅的容积率在0.6—1.0之间。四合院项目的容积率通常小于1.0，但其为一特殊物业，其出让地价的研究方法有其独特性，本课题对其没有进行深入研究，其原因见第四章相关内容。四、北京市低密度住宅发展的现状低密度住宅作为住宅中的一种，凭借着高度的舒适性和私密性，长期受到高收入人群的青睐。经过十几年的发展，截止到2005年12月底，北京的低密度住

8、宅项目总计有296个，其区域分布分别为昌平区60个、顺义区42个、朝阳区48个、海淀区30个、大兴区26个、通州区21个、怀柔县14个、密云县13个、延庆县12个、房山区11个、丰台区8个、东城区2个、石景山区2个、门头沟区4个、平谷县2个。各区域内低密度住宅在拉动区域经济方面，起到了积极的作用。据粗略统计，北京低密度住宅项目价位基本在2500-25000元/平方米之间。其中20%在5000元/平方