深圳溪之谷别墅物业、形象定位分析文本11

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1、深圳溪之谷项目开发定位2003.11开发目标在充分利用区内之自然地貌、天然巨石、水系和生态特性的前提下，将本地块规划成以旅游、体育、休闲为配套，各种设施齐全，创造出一个深圳市独具魅力的、回归自然的、结合中外最新规划思想的豪华贵族庄园别墅。研究工作的理念和目标理念：规划设计研究是一项系统性工程，是市场研究、用地资源分析与评价、用地布局规划、建筑设计、投资分析等不同阶段工作的整合和互动。目标：充分挖掘和发挥项目的综合资源，实现项目开发的整体综合效益的最优化。本项目的工作思路项目定位研究用地布局规划成本投入分析市场研究——寻求市场机会用地资源分析与评价用地价值分析——

2、开发与保护地块分布（资源、价值、地缘特征）道路系统布局规划别墅组团、宅地布局规划景观、公建布局规划土石挖填方成本投入、道路、支护成本投入建安工程、景观工程、成本投入用地资源VS产品组合——地价分配成本投入分析投资效益分析与测算成本——收益可行性研究多方案分析市场研究工作内容和步骤市场定位项目SWOT分析别墅产品研究深圳别墅市场研究市场背景分析分析市场环境对项目的影响识别和描述细分市场及机会借鉴相关产品的经验总结项目特征挖掘潜力资源确定项目总体发展方向深圳别墅市场分析区域机会分析供销机会分析用地资源机会分析产品机会分析需求机会分析区域机会分析—深圳别墅分布龙翔山庄

3、观澜豪园黄田高尔夫别墅梅花山庄福罗拉山庄观澜高尔夫别墅华侨海景山庄东丽观海山庄南澳滨海别墅南龙半岛别墅吉祥别墅龙泉山庄御海湾山庄金海滩半山海景别墅绿色高尔夫别墅翠林别墅新世界倚山别墅梧桐半山云深处天琴湾别墅万科东海岸濠信别墅碧涛苑南海小筑东方花园鲸山别墅龟山花园华侨新村御景苑月亮湾山庄青青山庄硅谷别墅波托菲诺名商高尔夫新世界豪园沙河高尔夫半山海景特发高尔夫别墅棕榈泉别墅颐园齐明别墅怡景花园金碧苑金湖山庄仙湖山庄田园居华景园润唐山庄国际会议中心深圳住宅销售构成按户型分类别墅1%26%三房及以下73%四房及以上/复式住宅6000以下60%6000到800023%80

4、00到1000010%10000以上7%按单价分类2003上半年深圳别墅平均单价16,067元/平米山景别墅项目特征片区：集中在梧桐山、大小南山景观：山、天然植被、天然氧吧类型：独立别墅为主，TOWNHOUSE属于补充产品建筑风格：东南亚、美国乡村、现代简约，以朴素、自然为主的风格面积：300M2以下是主流，500M2以上产品极少价格：13000-15000元居多，属中档水平销售率：70%左右价格：总价普遍超过1000万，但2000万以上的项目尚属市场空白；风格：以欧式风格为主；园林环境：没有明显的特征景观：水景成为不可缺少的要素；卖点：豪华尊贵；资源稀缺；区位

5、优势。销售率：超大户型的销售量与供应量始终保持平稳水平典型案例：半山海景、银谷别墅在售项目中面积最大的项目特征销售状况最好的项目特征价格：低于或高于深圳市平均的别墅销售价格（13000元以下的低端市场及高于20000元的高端市场）风格：低端市场偏向于东南亚风格；高端市场趋向于欧美风格；园林环境：低端市场以人造景为主，高端市场偏重自然景观；卖点：交通便利；成熟社区；综合区位。典型案例：半山海景、观澜高尔夫300平米以下别墅项目名称套数销售销售率水榭花都5959100%半山海景别墅2727100%观澜高尔夫5656100%500-900平米别墅项目名称套数销售销售率

6、半山海景别墅22100%银谷别墅201470%产品机会分析—价格深圳历年别墅物业总体平均价格价格最高的项目特征价格：单价均在20000元左右风格：以欧美古典或简约式风格为主；园林环境：注重外部环境与内部园林的有机结合；强调局部景观的文化特征；景观：普遍以山、水（湖、海）共存成为景观的特色；卖点：人文环境；成熟社区；豪华会所或同类型消费场所资质销售率：高价位项目的销售情况普遍高于深圳市平均别墅销售率典型案例：银谷别墅、半山海景需求机会分析—客户构成亚洲客户约3%台湾、日本、新加坡等境外人士深圳市场深圳及周边客户深圳富有阶层/经商人士、向往欧美生活/乡村生活/健康生

7、活人士、约70%高科技行业年轻新贵/企业金领深圳已有别墅的人士香港客户香港经商人士约7%高尔夫球爱好者珠三角客户约13%潮汕籍经商富豪/在珠三角有产业的人士全国客户国内大型集团公司约7%外地高官/高官子弟/知名人士项目的市场机会千万元级别的高档别墅已经出现，并且目前销售势头不错山景别墅目前尚无顶级项目，存在市场空白景观资源（山谷+溪流）和用地规模优势是支撑本项目的基本点未来便捷的交通条件缩短了与市区的空间距离和心理距离别墅产品研究—HOUSE舒适、便利的都市生活宅地面积有限批量设计的同质化产品以人工景观为主城市基础设施和完善的小区配套满足小康阶层的心理需求HOU

8、SE-现实别墅产品研究—