临沂市物业服务收费管理实施办法

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1、临沂市住宅物业服务收费管理实施办法（讨论稿）第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2011〕185号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务、收费及监督管理。第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照“物业服务合同的约定”，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用

2、人所收取的费用。第四条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。第六条市、县（区）政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费、停车物业服务费实行政府指导价。兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发

3、区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准；各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，并报同级人民政府批准。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。第八条符合以下条件之一的住宅按照非普通住宅小区管理。（一）独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅；（二）多层带电梯小区；（三）小区户型面积大于144平方米的达到70%以上；（四）容积率低于1.0以下。第九条普通住宅房屋物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服

4、务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。第十条普通住宅房屋物业服务费具体收费标准，新建小区由建设单位与招聘的前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定；已入住未成立业主委员会的小区需要调整价格的，按照政府发布的基准价格和浮动幅度召开业主大会协商确定具体标准，协商不成的，报物价部门核定。第十一条普通住宅房屋物业服务成本包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养

5、护费用；（五）物业管理公共区域秩序维护、安全防范费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水、供热二次加压设备及换热站运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。第十二条　物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买

6、受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，差额部分由建设单位补偿物业管理企业。第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费，已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位全额交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知的业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。物

7、业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不得超过半年。第十四条　房屋物业服务费按照法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。已办理产权证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按购房合同标明的房屋建筑面积计算。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价，按相应的经营性用房物业服务费标准收取。第十五条房屋交付后闲置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的80%交纳物业服务费，合同另有约定的，从其约定。第十六条住宅小区内配套的政府举办的教育和非盈利性医疗卫生机构免收物业服务费。第十七条车位租赁费实行政府指导

8、价，兰山区、河东区、罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区区域内基准价格及浮动幅度按市政府发布的