中原集团2010年上半年度报告

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1、中原集团2010年上半年度报告目录2010年7月16日1目录1.核心观点—拐点将现筑底加速2.政策发展—三大要素左右后续政策动向3.标杆房企—内外交困实质性价格下调启动??四重压力迫改弦易辙??储地类型谋不同策略??聚集效应引价格竞争4.新房市场—需求支撑量价交换低位反弹??新政局部奏效市场快速触底??基本需求稳定支撑低位反弹??供求关系趋真量价缓慢交换5.二手房市场—调整不到位价格加速下行??成交跌至历史低位??楼价转入下跌通道??租赁市场供求两旺??后市有望加速探底6.写字楼市场—复苏与理性平稳发展之路??市场表现：销售平稳租赁回暖稳步复苏??复苏背景：理性回归内外因共同作用??未来

2、走势：市场仍将保持稳定上升作者：程澐、张海清、刘渊、许萌、易虹、瞿安新、许芹、季峰、陶琦、庄巍1.核心观点2010年7月16日2拐点将现筑底加速（1）三大要素左右后续政策动向中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而

3、后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（2）标杆房企内外交困实质性价格下调启动2010年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。（3）新房市场基本需求支撑量价交换低位反弹截止当前，本次调控目的仅取得了第一阶段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供应尚未增加，房价仍在高位波动。目前，我国正处在城市化最为关键的阶段，基本需求仍将随着城市化的进程而稳步增长，这是支撑市场平稳发展的根本动力所在。

4、今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整。预计2010年下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅约在15~20%左右。随着价格的下调，市场成交也将在基本需求的支撑下逐步反弹，其中一线城市全年成交同比降3~4成，二线降幅在1~2成。（4）二手房市场调整尚未到位后市价格加速下行受2010年4月信贷再度收紧的影响，二手房市场急转而下，各地成交量跌至历史低位，房价转入下跌通道。而对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内则不会有放松的可能。因此，下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。预计五大城市下半年二手房价格仍将延续目前下跌的态势，累

5、计跌幅或将达到20%左右。下半年的成交量有望与上半年持平，全年成交量将介于2008年和2009年的中间水平。尤其是随着金九银十的到来，第四季的有望恢复到正常水平。（5）写字楼市场理性中复苏踏上平稳发展之路2010年上半年，写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，房地产开发商为了“过冬”，纷纷上调商业地产的开发比例，写字楼市场迎来了新的发展机遇。写字楼市场的优异表现是对之前大幅下跌的修复，也是市场自身的理性回归。综合来看，未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增

6、加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。2.政策发展2010年7月16日3三大要素左右后续政策动向为了遏制过快上涨的房价及缓解短期内供不应求的市场态势，2009年底房地产市场由“国四条”和“国十一条”再次拉开了政策调控的序幕，并且随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，调控基调由年初的“稳定”演化到年中的“遏制”，取态愈加严厉和强硬。中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市

7、外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（一）上半年政策回顾及评价??政策取态严厉以“国十条”出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的“强势调控”姿态。政策取态意志坚定，手段严厉。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，包括国务院、国土资源部、