学者调研高房价原因：卖地的钱很少用在住房上

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1、学者调研高房价原因：卖地的钱很少用在住房上学者调研高房价原因：卖地的钱很少用在住房上2013-08-0801:36:40　来源:第一财经日报(上海)　有62人参与分享到地方政府出售的土地收入，他们的用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。为了促进房地产市场平稳健康发展，以遏制房价非理性上涨，多年来各级政府采取了多种调控手段，包括国十条、新国五条

2、、调高购房贷款利率和首付比例，试行开征房产税和限价、限购房等手段，但事与愿违，房价不降反涨继续走高。为什么会形成这种局面？我认为原因是多方面的，既有供求关系失衡、投资性需求膨胀、税费利过高等原因，更有当前各级政府追逐“土地财政”所造成的恶果，现用笔者调研的一个项目的实例来分析研究。几组数据让我们先看几组数据：1.从购置土地的使用情况来看，能作为房屋建筑使用的土地只占57%。某房屋开发公司，在某地购得建设用地一块，项目用地总面积为102561.923平方米，其中：建设用地面积58463.793平方米（属

3、二类居住用地），占总面积57%；代征城市公用地面积44098.13平方米（包括道路绿化用地），占总面积43%。2.从建筑面积上看，商品房的建筑面积仅占39%。该项目总建筑面积为190240.19平方米，其中，地上总建筑面积148097平方米，占总面积77.85%，地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中，商品住宅面积58550.07平方米，占地上总面积的39%；回迁住宅面积30000平方米，占地上总面积20%；限价商品住宅面积30366.93平方米，占地上总面积的27%；公建面积20180平方米（

4、包括：配套配电房、垃圾处理房2720平方米，无偿还建商业用房14500平方米，幼儿园2960平方米），占地上总面积14%（见图1）。3.从投资的资金上看，土地投入是大头，占总投资额的54%。上述项目中，总投资款为204100万元，其中：土地价费109800万元（包括：土地使用权出让中标价款103600万元，契税3200万元，地下设施补价款3000万元），占总投资54%；工程建安费用73000万元，占总投资36%；建设期贷款利息10500万元，占总投资5%；其他费用10800万元，占总投资5%（见图2）

5、。4.从回报的资金上看，商品房仅占39%的面积，但回报资金要占回报总收入的76%。开发的房屋出售后，共可回收23亿元。其中：商品住宅房58550.07平方米，其中：团购23500平方米，团购房每平方米售价25000元，可售得5.8亿元；商品房35000平方米，每平方米售价33050元，可售得11.57亿元；商品房合计售价为17.37亿元，占总收入的76%。回迁住宅30000平方米，地方政府规定售价为每平方米7000元，可得收入2.13亿元，占总收入的9%。限价商品住宅39366.93平方米，地方政府规

6、定售价为每平方米8900元，可得收入3.5亿元，占总收入的15%（见图3）。开发商在建房时，除上述出售的房屋外，公建房20180平方米的建筑得不到一分钱的收入，公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。几点分析商品房价格高，高在何处？从上述几组数据分析，可归纳为以下几个方面。1．土地价格过高。在总投资中，土地价格要占54%，其中大部分又是地方政府所得，这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入，他们的用处，除少数用在改善居民的住房上外，多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所

7、收取的土地出让收入就达16722亿元，同比增长46.3%，相当于同期全国地方财政收入总额的46.1%。目前，不少地方的“地王”一个高过一个，“地王”越多，房价越涨，这显示出在经济复苏动能疲弱的背景下，地方政府对土地出让收入的依赖进一步增加。2．公摊项目多。该项目地上总建筑面积148097平方米，其中商品房的建筑面积仅占39%，但回迁房和限价房的所有价差都要摊到商品房的价格上面，配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面，加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到

8、商品房上面，商品房价格成了一个大筐，所有不能分摊的费用全要往里装，商品房的价格能不高吗？3．措施不得力。限贷：限制个人买房的贷款，这对低收入人员购房会起一些作用，可对有钱人购房起不到作用，所以限贷主要限制了刚性需求购房人的贷款，对投资性购房、改善性购房的作用有限。限购：因信息不对称和其他配套措施不到位，对购房的老实人能起一些作用，对各种关系户来讲则限购不了。限价：商品房价已在高位，限价也只能限房屋价格增长的比例，对稳定和降低房价也起不到作用。加税：任何税