五谈高房价和住房制度的关系

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1、一谈房价——房价在上涨，但我们也许错怪了任志强08年的时候房价好不容易稳定下來了，谁知到了09年就开始不断往上涨，年末更是涨疯了。怪谁呢？很多人就揪出'了任志强，说是这群房地产'奸商'是王八蛋，楞把房价抬上去了。但最近我看了一篇任志强写的文章，发现挺有道理，觉得很可能大众错怪了任志强们，其实房价蹿升怪不得他们，政府放任不管才是主要原因。和医改必须搞'二次医改’一样，恐怕住房制度也必须进行二次房改了。为什么呢？就如同医疗必须强调公益性一样，住房也必须强调公益性，而不能把大众往市场上一推了之。老百姓看不起病，根了不在无良医院或无良医生，在于医疗的完全市场化；同样，老百姓

2、住不起房了，根了也不在房地产'奸商'，而在于住房制度的完全市场化。市场经济只认利润不认眼泪，也没冇为人民服务的功能，而我们的政府白称是为人民服务的政府，理所当然要为老百姓解决住房问题多想办法多做实事。因此涨上天的房价，根本原因在于政府的选择性错误，在于政府忽视了住房的公益性。怎样恢复住房制度的公益性，这不是问题，政府是否愿意恢复住房政策的公益性才是问题。如果政府不知道怎样恢复住房制度的公益性，可以向老百姓请教，相信人民群众能想出很多办法，关键看政府愿不愿意去做。任志强提出了他的办法，我认为是一种办法，可以讨论完善。附——任志强：房价上涨原因在政府国家应建设租赁性住房

3、全世界没有一个国家能让所有的公民都买得起房，并拥有自己的房产，连全世界经济最发达的美国也不行，那么人口屈世界第一位又处于发展中阶段的中国就更不可能实现这一冃标了。“屈者有其屋”，这是个数千年而全世界都不可能实现的梦。全世界除欧洲的少数儿个高福利国家之外，绝人多数国家都无法实现所有有人都有适足的居住条件的目标。美国曼哈顿的犬街上也能看到露宿街头的景象。中国正在致力于解决“居有其所”的问题。新中国的前五十年实行的是全民住房福利分配制度。1998年实行了货币化分配的改革，终止了实物住房分配，改为出让土地屮的商品房市场化、划拨土地或限价方式的半市场化以及政府保障的廉租房的住

4、房供给制度。让高屮收入家庭用市场化方式解决住房，低收入家庭用政府砖头补贴和实物补贴方式解决住房，对低收入家庭的住房实行了应保尽保的长期计划。但目前的问题是，政府为获収城市建设的资金和保障性补贴与廉租房建设的资金，就会让商品房的建设用地价格升高，并推动商品房的价格不断上升，这样就会让一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房的现象逐步突岀。这在世界各国都是一种普遍的现象，美国香港同样出现超过保障线水平的中等收入家庭的实际居住情况反而差于政府保障的家庭的居住条件。英国的高福利所面临的则是约冇500万人在1996-2001年间未参加过任何工作，却拥冇政府补贴的住房和收入

5、援助金等牛活补贴，赫尔市克朗普顿一家12口人靠政府每年提供的3000万英镑生活，并拥有两个半独立式的住宅，而一个工作的家庭则必须年赚到46500英镑才能过上同样的生活。按照联合国人居公约的要求，各个国家应为公民提供“适合足的居住权”。于是大量的国家用国家捉供的租赁性土地和各种各样的低价融资条件为社会捉供了人量的租赁性住房，专门用来解决这些无力购买商品房乂不应享受政府补贴的保障性住房的“夹心层”家庭的住房问题。二战Z后欧洲的大部分国家都用这种方式建设了大虽的和赁性住房已解燃眉Z急。租赁性土地和40-70年的长期低息贷款为战争之后的恢复提供了巨大的支持，今天美国仍在用人

6、最租赁性土地解决租赁性住房的供给。屮国的首次土地租赁开始于吸引外资的三资法屮，但却尚未用租赁性用地解决城镇社会的租房租赁问题。农村的集体土地可以租用，但不能建设住房。北京开始建设的第一个公租房项目却是用土地出让和拍卖的方式进行的。既要解决居有具所的问题，乂不能捉供租赁性川地，必然造成住房建设的初始成本加人，回收租金定位高、周期长等一系列问题。除了要有优惠的金融手段支持外，建设用地的成木就成为建设租赁性住房的限制性门槛。根据国土部的计算，70年使川权的土地一次性收取出让金按贴现率计算与无限期的土地购买价格儿乎相等，这就意味着岀让土地屮的租金贴现屮包含看人量的土地70年

7、一次性出让屮的贴现利息，让实际的租金含量中用于回收成木和获収利润的比重大大降低了。无疑这将给市场主动捉供租赁性住房的投资者一个高价租金的理由和投资回收困难的门槛。而市场中就没冇一个投资者会在承担经营风险的同时白愿承担恢复亏损的风险。目前屮国的租赁市场人致的分布式原有不能川于房改的公房出租大约占总量的10%左右。居民购买或拥有第二套住房示用原有住房或新房用于市场出租的约占4%、企业整体出租的不到1%,城中村租赁的住房是市场中的主力军，每个城市中的城中村约聚集了这个城市近30%的人口（2005年人口普查资料）。市场化程度戢高的深圳，约80%的人口居住在非口有产权的房