房地产行业专题报告：香港住房制度反思，高房价之困

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1、目录1导言92香港住房制度的四大支柱122.1土地制度：所有权国有，使用权批租，供给数量不足122.1.1香港回归后，土地所有权归属国有122.1.2使用权对外批租，供给数量不足122.1.3政府有权征收土地，但难度较大162.2税收制度：炒房成本高，持有成本低182.2.1差饷税：土地房屋拥有者缴纳，税率5%182.2.2土地年租：土地契约业主缴纳，税率3%192.2.3物业税：出租物业者缴纳，税率15%202.2.4从价印花税：居民买二套房、非香港居民购房征收15%202.2.5买家印花税：非香港永久居民或公司购房多征收15%2

2、12.2.6额外印花税：购房三年内转售再征收10%-20%212.2.7租约印花税：签订租约时缴纳，税率0.25%-1%222.3金融制度：按揭业务灵活多样，贷款利率低222.3.1货币政策：盯紧美元，2009年以来利率低222.3.2住房金融体系：按揭业务灵活多样，浮动利率主导232.4公营房屋制度：低价租售，但条件偏差且供应不足272.4.1公营房屋：数量众多，房委会主导供应272.4.2公营租住房屋：租金低廉，但条件偏差，轮候时间长292.4.3资助出售房屋：折价出售，但价格偏高，房源供应少323从历史看未来：香港住房制度演变

3、的五大阶段343.1土地制度初成（1841-1942）343.1.1时代背景：英国侵占香港，人口快速增长343.1.2制度演变：建立土地批租、税收与法律体系343.1.3政策效果：房屋稀缺，华人居住环境恶劣353.2战后管制时代（1945-1953）353.2.1时代背景：战后房荒与人口骤增353.2.2制度演变：租金管制，鼓励私人机构维修建房363.2.3政策效果：住房依旧严重短缺373.3兴建公屋时代（1954-1986）373.3.1时代背景：寮屋区过度蔓延，私营部门住房保障不足373.3.2制度演变：兴建大量公屋，扩大住房保

4、障范围393.3.3政策效果：告别房荒，公屋居住人口大幅增长423.4鼓励购房时代（1987-2001）433.4.1时代背景：居民购房需求强烈，公屋资源分配不公433.4.2制度演变：提租带补，鼓励居民自置居所443.4.3政策效果：住房自有率提高，公屋轮候时间缩短453.5市场主导时代（2002-至今）473.5.1时代背景：楼市与经济低迷，“八万五计划”失败473.5.2制度演变：减少公营房屋供给，维护市场稳定483.5.3政策效果：公屋轮候时间延长，私屋房价过度上涨504香港住房制度的评价与反思521.1香港住房制度评价52

5、1.1.1住房需求基本满足，套户比1.09521.1.2居住条件较差，人均仅16平米531.1.3房价持续上涨，居民购房困难531.1.4租房家庭近半，房租水涨船高551.2香港住房制度反思561.2.1房地产业在香港经济中占比较高561.2.2土地供应不足，为高房价埋下伏笔581.2.3中产置业缺乏支持59图表目录图表1：英国占领香港示意图9图表2：香港各区地图9图表3：香港1961-2017年GDP（不变价）增长9图表4：2017年典型经济体人均GDP（美元）比较9图表5：香港人均住房面积远低于其他国家地区10图表6：1986-

6、2016年私人房屋均价（按区域）10图表7：2004-2017年住房自有率从54%下滑到49%10图表8：2009年后小户型私人房屋竣工量占比提高10图表9：按房屋类别划分的人口分布11图表10：2016年香港租房家庭占比49%11图表11：2016年香港套户比1.0911图表12：全球大都市房价与房价收入比情况11图表13：香港各阶段房屋政策汇总12图表14：香港回归前土地批租期限类型13图表15：香港回归后批地新政13图表16：香港土地使用权批租方式13图表17：香港1985-2017财年土地出让情况14图表18：香港1985-

7、2017财年住宅土地出让情况14图表19：2017年香港土地用途15图表20：近年来填海造地数量大幅下降15图表21：香港、澳门、新加坡填海面积对比15图表22：香港未经批租或拨用的政府土地面积较少（截止2012年7月4日）16图表23：1985-2017财年住宅土地出让面积及均价16图表24：2004年香港住宅地价与房价出现背离16图表25：香港两大土地征收模式对比17图表26：香港新界东北发展计划进程17图表27：香港紫田村土地征收与公屋建设进程17图表28：香港房地产税征收税种18图表29：香港历年差饷宽减情况19图表30：地

8、租与地税的区别20图表31：香港住宅物业从价印花税税率标准21图表32：香港额外印花税税率21图表33：香港租约印花税税率22图表34：香港汇率与同业银行拆借利率22图表35：香港CPI同比22图表36：香港按揭业务类型23图表37：