限购令_及其对房地产企业财务状况影响分析

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1、THEORETICALEXPLORATION理论探索“限购令”及其对房地产企业财务状况影响分析摘要自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，而2009年开始的“国四条”、“国十条”、“国八条”，提早戳破了这个泡沫。文章立足于此形势下，通过财务报表的数据及其他相关的信息数据，分析“限购令”对于房地产行业的影响，对于房地产企业财务状况的影响。力图在此层面上，可以为房地产企业提供一些借鉴。关键词限购令；房地

2、产；企业；财务状况文/周海燕何长宽一、引言自上个世纪90年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引来房地产的一个大幅下跌。但是，在泡沫化自动消失前，房地产的“限购令”却提前给了重大一击。但我们可以看到中国房地产发展过程中存在众多的问题，商品房的供求不平衡、商品房价格上涨过快，大大超出了国民的承受能力，给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量投机资本的

3、存在，导致房地产泡沫增大。为了解决这些问题和规范房好地产市场，国家颁布了一系列的调控政策，对房地产的发展产生了一定的影响。而随着严厉的房地产政策的出台，给房地产行业产生重大的影响，使得房地产行业一度陷入低迷。国家的“限购政策”限制2009年《国四条》1、增加供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。2、支持居民自住和改善型住房消费3、推进保障房建设。4、加强市场监管。此时房地产政策的目标是遏制房价上涨，而非降低房价，因此调控政策收效微弱。2010年的《国十条》1、实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对住房消费和房地产

4、收益的调节作用。2、增加居住用地有效供应，调整住房供应结构。3、加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。随着各地限购令的出台，房地产市场有所降温，房价上涨势头逐渐回落，开发商囤地现象得到遏制，贷款投资和投机购房需求得到控制，调控政策影响逐渐显现。流动性紧缩趋势明显。住房保障体系不断完善。2011年新“国八条”首套房商业贷款首付为30%，二套房贷首付的比例提到严厉的调控政策，紧缩的货币政策下，投资需求受到打60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套及以上住房不得发放商业贷款。2012年“国十一条”严格

5、二套房贷的管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一律按压，刚性需求受市场影响持观望态度，房价受到一定的40%执行。遏制，销售量同比回落，保障房建设速度加快。2013年“新国五条”1、完善稳定房价工作责任制。2、坚决抑制投机投资性购房。3、增加普通商品住房及用地供应。4、加快保障性安居工程规划建设。5、加强市场监管。▲表1“限购令”相关的主要政策及其影响104MONEYCHINA/2014年8月财经界▲图1房地产2008年-2013年房地产开放投资▲图2房地产2008-2013年全国销售额和面积增长情况保利

6、地产增长率金地集团增长率万科增长率▲图3房地产企业资产规模及其增长率变化图▲图4房地产企业销售收入增长率变化图▲图5保利地产2008年——2013年现金流量情况图了房地产行业的销售情况，减少了企业的资金收入，而央行的“加息”，增加了房地产行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存和发展带来巨大挑战。二、限购令及其行业影响分析自2009年开始，我国迎来了最为严峻房地产调控时期，通过表1“限购令”相关的主要政策及其影响，可以看出我国的房地产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮的洗牌。

7、进一步地，限购令对于房地产行业的影响可以非常明显地从房地产开放投资额和房地产销量上显现出来。通过图1房地产2008年-2013年房地产开放投资，图2房地产2008年-2013年全国销售额和面积增长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同比增长在2010年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在2013年略微上升。同时，通过图2，可以对比看出，商品住宅销售额增长，是在2009年销售增长达到了峰值，而后2010年有一个明显的下滑，而后两年持续下滑，在2013年有些微的上浮。房地产行业这样的一种变化，与国家的“限购令”是直接相关的，作用与影响是非常

8、明显的。三、房地产企业财务状况影响分析在前面行业基本形势分析的前提下，以下以三家地产公司为例，对房地产企业进