“限购令”对房地产市场的影响分析

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1、“限购令”对房地产市场的影响分析　　为了保证我国房地产市场持续、稳定的发展，我们有必要全面、详细地分析“限购令”对房地产市场的影响。本文从我国房地产市场现状着手，对比分析了“限购令”颁布前后我国一线城市和二线城市房地产市场的现状，通过结合经济学原理对该政策进行理论分析发现其弊端，提出相关建议。　　一、房地产市场的现状　　（一）一线城市房地产市场发展现状　　我国根据城市的政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力，选出5个一线城市，分别为北京、上海、天津、广州和深圳。一线城市经济实力较强，外来人口较多，房地产市场的需求量也较大，资金也较雄厚。国家限购政策出台后，除广州外其他4所城

2、市的房地产销售量均减少，销售价格都大幅上涨。2011年，受地方限购政策的影响，这五大一线城市的房地产销售量均有所下降，而销售价格除北京外均小幅上涨。　　2011年，这五大一线城市的商品房销售面积除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售价只有上北京下跌。　　一线城市经济发达，人口密度大，对住房的需求量也大，供求平衡严重倾斜，这也是一线城市较其他城市房地产市场更加繁荣的原因。这就导致了一线城市的房地产市场过度繁荣，面对高房价，购买者却丝毫没有减少。　　（二）二线城市房地产市场发展现状　　我国的二线城市主要由各省、自治区的首府城市及沿海城市组成。与一线城市相比较，

3、二线城市经济发展较慢，人口密度较小，居民的生活压力相对较小。对于房地产业来说，一线城市虽然需求量较大，但竞争也相对激烈，房地产市场也日趋饱和，二线城市的相对优势就此显现出来。许多房企纷纷转投二线城市的房地产市场，二线城市房地产的投资价值逐渐被挖掘出来，其地产市场步入了高速发展的轨道。　　二、“限购令”对房地产市场的影响分析　　在“限购令”出台之前，二线城市的商品房交易量与交易价格均低于一线城市。在各二线城市中，东部地区二线城市的商品房交易量与交易价格也均高于中部和西部，二线城市的房地产市场仍呈稳步发展的态势。但限购政策出台后，各城市房地产市场都受到了“限购令“的影响，一线城市

4、的受影响程度明显高于二线城市，其中，东部二线城市受到的影响也高于中部和西部地区，中部、西部二线城市的销售额不降反升，“限购令”的实施对不同城市的影响也有差异性。　　（一）“限购令”对一线城市影响的经济学分析　　一线城市因为其优越的地理位置和国家政策的支持，房地产市场发展程度较深，所以“限购令”对房地产市场的影响较大。中国人历来对住房看得很重。一线城市经济发达，发展机会多，无论是高新技术人才还是普通的外来务工人员，都愿意去一线城市谋生。面对巨大的外来人口，房地产市场供求严重失衡。　　1.“限购令”出台以来，全国房地产市场的住房成交量明显下降。“限购令”实施后，一线城市对其反应较

5、为强烈，各商品房销售中心都比较冷清，商品房交易量均有所下降，购房者去看房大多是为了了解限购政策出台后商品房的价格变动，有些房地产商为了回笼资金使出各种销售手段以刺激消费者购房，但大多数购房者仍处于观望状态。　　2.“限购令”将一部分有能力的购房者排挤在外。究其原因，一方面，一线城市经济较为发达，外来人口较多，对住房的需求量也较大，此次限购政策对非本地户籍人员购房进行了严格的限制，使得一部分刚性需求的外地购房者被挡在限购政策外；另一方面，对于本地有改善性住房需求的购房者来说，受政策影响未能满足其条件或其他原因而放弃购房。　　3.限购政策出台后短期内房价看似有所松动，但实际上房价

6、变化幅度不大，有些城市的房价甚至不降反涨。对于大多数购房者来说，住房仍是一种消费品。所以“限购令”实施的效果主要表现在抑制商品房的销售量上，而购房者真正关注的商品房销售价格变化幅度不大。具体分析，多年来我国房价飞速增长，其增速已经超过了购房者所承受的能力范围，房价上涨受多方面因素的影响。首先，近几年房地产市场繁荣，土地价格也随之上涨；其次，房地产业看似自由竞争，实则集体垄断。“限购令”是针对购房者制定的政策，限购政策限制住了一部分有购房能力却不符合购房条件的购房者，从而对商品房的成交量产生了影响。对于地产商来说，没有实质性的政策对其加以限制，再加之房地产的开发成本增加，房价下

7、降的可能性十分渺茫。　　4.“限购令”对除住房外的其他地产形式的限制作用不明显。从房地产市场的属性来看，首先，商品房作为一种消费需求，在这个市场上有一部分人的消费需求没有得到满足，供小于求。限购政策虽然限制住了一部分的购房者，但巨大的需求量使得房地产市场的发展仍有很大的空间。其次，商品房因为其具有投资性，也是导致房地产市场过热的原因之一。　　一线城市对商品房的需求量大，且经济实力强，房地产市场受整体经济市场影响大。限购政策如一剂猛药，对一线城市的房地产市场进行了强有力的干预，使其迅速冷却，同时这也使得一