郴州市美美世界商业广场策划定位报告

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1、郴州市美美世界商业广场策划定位报告谨呈：河南省新枣庄房地产开发有限公司[2010]-ZZTZH-10版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010-10-23新枣庄项目市场定位报告前言本次方案基于前期同致行公司对枣庄项目市场调研以及与甲方沟通后，结合甲方项目开发预期、在满足郑州房地产市场特征的前提下，深入研究项目区域和地块价值的基础上从专业营销策划的角度对于项目进行的初步定位，旨在与甲方达成关于项目整体

2、发展大方向的一致性，从而推动项目朝着科学、合理的方向前进！本次报告重点阐述的核心内容1、“91>.29”新政将对市场带来怎样的影响？新枣庄项目应如何应对调控带来的市场风险？2、深挖项目地块商业价值，如何打造商业，以提高项目整体品质的同时实现最大价值？3、基于项目安置区规模较大的实际情况，如何进行项目规划布局，降低安置区对整体项目的影响？4、作为为复合地产，商业、写字楼、公寓、住宅等各物业类型如何有机结合，建立项目核心价值？5、基于核心城区规模大盘，采用何种开发模式以保障项目的顺利开发？政策风险规避从“4.15”到“9.29”，宏观调控不断加码，将对市场带

3、来怎样的影响？针对新枣庄项目，将面临怎样的威胁和挑战，又将如何应对？信贷政策：首套房3成，二套房5成，利率1.1倍以上，三套房直接停贷；税收政策：调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快房产税改革试点工作；土地政策：进一步加强房地产用地和建设管理调控，鼓励保障房用地及中小套型用地供应，加强土地监管，对囤地、拖延开发、擅改规划等加强监管查处。政策监管：加强各项措施在地方的执行工作，确保中央调控政策落到实处。新政理解——本轮调控采用“一刀切”的信贷政策对包括刚性需求在内的各种市场需求进行全面打压，将在短期内有效打压市场交易量，使市场再次进入观望，从而

4、遏制房价的快速上涨。但由于郑州市场刚性需求旺盛，供求关系紧张，政策经过一段时期的消化，压抑的刚需必将重新入市。政策风险规避启示——同致行认知：“9.29”新政的出台，再次体现了国家调控楼市的决心，开发商不应回避政策，而应积极的应对政策可能对市场带来的冲击，在产品设计、开发战略、营销把控等各个环节采用灵活、专业的应对措施，规避政策风险，保证项目快速去化！新政影响——根据近几次新政后市场情况，短期内成交量将会迅速下滑，由于郑州市场旺盛的刚性需求的支撑，市场价格难以向下，经过一段时期观望后，客户将再次入市。1、政策短期内，新一轮观望将再次形成。新政简单而粗暴，

5、具有较强的震慑作用，且根据文件，郑州近期或将出台调控细则，楼市在短期内（忽略政策的滞后性）将再次进入观望。2、政策中期内，房价出现波动调整。中期由于市场需求有所减弱，市场价格出现震荡调整，环比价格出现较大波动，但同比价格基本为正增长。3、商品房成交量逐渐萎缩。新政对市场预期作用较为明显，政策出台后交易量受到较大影响。政策风险规避政策风险规避新政影响——新政意在对住房市场进行全面打压，对各档次物业形成不同程度的影响。本项目规模较大且商业属性较重，处于影响较小区间。街铺、集中商业商住SOHO、小户型公寓、产权式酒店纯写字楼产品90㎡以下中小套型130-150

6、㎡改善性住房别墅、豪宅物业描述新政主要针对住房，对商业基本无影响新政抑制部分资金实力弱的投资客，对自住型客户影响小新政主要针对住房，对写字楼基本无影响首付提高抑制部分刚需客户购房行为首付提高以及市场下行预期使改善型客户延期入市此类客户追求品质生活，对价格敏感度最低，多为一次性付款新政影响★★城市高端人群享受型住房★★★改善性客户改善性住房投资客投资客、都市白领投资客、企业主刚需客户、投资客客户细分商业公寓写字楼刚需性住房物业细分类型基本无影响★基本无影响★★★★★影响程度启示——鉴于新政各种物业影响程度的不同，项目应适当调整产品组合形态，结合区域市场商业

7、承载能力，适度增加商业、公寓以及写字楼产品的体量。应对策略——从项目开发稳健角度，针对本项目来讲，精确把握细分市场，有针对性的产品设计、深入挖掘项目商业价值、采用专业化的营销手段是本项目快速去化保障前提。政策风险规避1、改变推售策略，加快项目营销节奏。例如在合理的利润下，实施小步快跑，保证项目快速销售。必要时采用灵活的低首付、加大优惠等营销措施，促进交易量。2、调整销售说辞，在突出项目自身优势的同时，强调郑州市房地产市场长远发展趋势，及房产的保值升值优势，进行客户疏导。3、实施危机营销管理，销售人员将心态回归2008年低迷楼市，将弱市中惯用的专业化案场配

8、合技巧重新启动，如案场SP配合等对不同客户实施灵活策略，促使客户及时下单，将新政