个人住房公积金贷款风险分析与防控

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1、个人住房公积金贷款风险分析与防控个人住房公积金贷款风险分析与防控个人住房公积金贷款风险分析与防控个人住房公积金贷款风险分析与防控【摘要】个人住房公积金贷款业务涉及诸多环节，每个环节都蕴含着一定的风险因素。只有着眼于贷款全过程，对每个环节实行有效的风险控制，才会确保贷款资金安全。本文对个人住房公积金贷款业务的风险进行了全面分析，并有针对性地提出了防范建议。【关键词】住房公积金贷款；风险；防范个人住房公积金贷款（以下称住房公积金贷款）是随着我国住房制度改革而诞生。近些年，住房公积金贷款业务高速发展，为中低收入家庭解决住房问题

2、提供了不可或缺的低息资金支持。和其他消费贷款一样，随着贷款量、贷款群体的不断增加，贷款风险也逐渐显现。为了确保资产质量不受贷款风险的影响，住房公积金管理中心应早预防、早发现，采取行之有效的应对措施，控制和防范贷款风险。一、住房公积金贷款业务风险分析（一）借款人还款能力风险1.收入波动风险。随着经济体制改革和市场化进程进一步加快，居民收入水平总体上是不断上升的，但就个体而言，其未来收入不确定，可能会因为单位改制、转产、破产等兴衰变化引起收入波动。2.利率风险。公积金贷款利率虽然较低，但是在未来较长的还款期限内，利率会随着经

3、济环境的变化而变化，利率上行会造成借款人贷款成本增加，直接影响借款人还款能力。3.其他。借款人及其家庭发生变故如离异、重大疾病、遭受灾害等情形，会相应增加其他支出。（二）信用风险1.借款人信用风险。当今，社会信用制度不健全、信用环境不佳，借款人对其信用重视程度不够，有意、无意的信用缺失都是影响住房公积金贷款的风险因素。2.房地产开发企业信用风险。一是房地产开发企业失信风险。大多数商品房都是期房销售，房地产开发企业如不按规划建设或不全面履行购房合同，既可能与借款人产生纠纷，又会影响住房公积金管理中心行使抵押权益。二是房地产

4、开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发企业大多以银行贷款融资为主，自有资金很少，有的房地产开发企业融资比例甚至高达70%以上，一旦资金链条断裂，就会形成经营风险。三是假按揭风险。有的房地产开发企业为缓解资金困难和楼盘滞销局面，采取种种手段骗取信贷资金。（三）其他风险1.政策与法律风险。目前，我国的个人信贷法律制度不完善，不仅缺乏统筹、完整的个人住房法律法规，而且信用法律法规严重缺失，甚至有的法律法规还存在矛盾之处，导致现实中常常出现无法可依和无法追究的情况，无形中增加一些潜在风险。2.业务操作及职业道德风险。贷款操作

5、流程不完善、人为过失、系统故障或失误等造成的风险。3.合同文本风险。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］７号）规定，房屋买卖合同被确认无效，撤销、解除后，贷款合同也被解除，住房公积金管理中心的债权由原来的抵押担保债权沦为一般债权，优先受偿权灭失。4.抵押风险。（1）抵押物价值风险。房屋一般具有较强的保值、增值性，但房价出现泡沫时，房价会产生波动，影响抵押物价值。（2）抵押物处置风险。处置抵押物不仅涉及借款人居住及社会稳定问题，而且，牵涉精力并加大抵押权行使成本。（3）

6、房屋损毁风险。房屋的损毁不仅包括自然力作用如地震、水灾等，也包括人为因素造成，如拆迁、使用人保管不善等。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭。5.贷后管理风险。贷后管理是住房公积金贷款安全的重要保障，目前贷后管理还只限于催收贷款、督促保险、担保公司履行保证责任、处置抵押物等方面，没有做到风险提前预警和防范。二、贷款风险的控制与防范1.加强房地产市场研究分析。住房公积金管理中心必须提高认识，大力加强对国家宏观经济、区域经济发展形势及有关政策法律法规的研究，重点加强对房地产市场发展形势的分析研判，及时、准确地把握国家及本

7、地的房地产市场走势，理性确定个人住房贷款业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例规定等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对市场变动，特别是房地产价格上涨过快时，慎重贷款。2.加强信用体系建设，严格审查借款人资信。一方面，积极参与国家信用体系建设，提供掌握的房地产开发企业及借款人财产、负债及信用状况等信息，建立与公安、工商、税务等部门联网协作的信息平台。另一方面，坚持面谈制度，直观了解借款人的基本素质和能力情况，对其信用程度作出感性判断。并通过审查借款人住房公积金缴交情况、购房合同等资料，了解借款人的收入水平、购房用途，核

8、实个人信用状况，对审查中不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷。3.规范与房地产开发企业的合作。严格执行国家、省、市对房地产开发企业及房地产项目的资质和资金规定，开发项目四证齐全，自有资金不低于项目总投资的30%；建立动态的房地产信息反馈渠道，充分掌握本地房地产市场行情，在审查贷款时对合同房价进行客观评价，发现房价明显