浒墅关阳东新城——苏地2011-b-29号”地块营销策划方案中原地产

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1、浒墅关阳东新城——苏地2011-B-29号”地块营销策划方案中原地产“苏地2011-B-29号”地块营销策划方案上海中原苏州事业部SuZhou1>.12.2011谨呈：苏州长禾置业发展有限公司浒墅关阳东新城——本次报告逻辑框架No.1星星之火，可以燎原——2012年逆势营销指导思想No.2星火之鉴——项目本体解读、市场启示、客户需求研究No.3星火之质——项目整体定位No.4星火培育——基于市场启示和客户需求的发展建议No.5星火燎原——燎原策略分解，以展示和活动为核心，席卷2012我们将采用伟人毛泽东的重要思想——“星星之火，可以燎原

2、”作为本项目全程操盘指导思路。为什么？??1因为开发认识长禾置业是新加坡长成工程有限公司全资企业；致力于房地产开发建设；意欲在苏州长远发展，目前已有多个项目在谈。始于1959年，历经半个世纪风雨；起步于土木工程建设，成就于绿色建筑及环保领域；198><#004699'>90年开始驰骋中国房地产市场。首先，本项目承担着“进一步完善长成公司在长三角战略布局”的作用；其次，本项目对长成公司在苏州“实现可持续发展”起到承上启下、继往开来的作用；项目对于发展商有着非同寻常的意义开发认识基于开发商宏伟的发展目标和计划，本项目任重道远，必须做到品牌声

3、誉和销售利润的双丰收！2但是近年来，中国楼市遭受频繁调控。今年年初更是出台了空前严厉的限购、限贷政策，以别墅为代表的豪宅市场成交应声而落。背景扫描2011年全年延续从严调控的基调，调控不断升级，货币、信贷、税收、价格、保障性住房等多路政策措施夹击。背景扫描年关将至，严控之风丝毫未减弱。总理温家宝在多个场合表示“要继续调控房价”。刚召开的中央经济工作会议确定2012年“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。背景扫描银行信贷仍有进一步收紧的可能。自2010年1月份国十一条至今，银行信贷政策呈现逐步收紧态势，二套房首付从2010年之

4、前的3成提升到当前的6成，首套房从2成提升到3成；而事实上，当前相当一部分银行在实际操作中对首套房首付已经实行4-5成，未来依然有进一步提升的空间。Accoun-tability二套房首付5成二套房首付4成叫停三套房房贷二套房首付6成首套房首付5成？？首套房首付3成2010年1月10日2010年4月14日2010年4月14日2010年9月29日2011年1月31日传闻or实际情况银监会主席刘明康“不排除会出台进一步紧缩房地产信贷的政策”背景扫描市场悲观情况开始弥漫，一些专家和媒体认为房地产拐点正在来临。背景扫描最新数据：与10月相比，1

5、1月70个大中城市中，价格下降的城市有49个（70%），持平的城市有16个。政策影响苏州商品房市场：呈现供大于求态势，涨势不再，量价处于僵持状态。三季度末，价格涨势出现环比回落。苏州市商品住宅供求走势图元/平方米成交趋稳价格涨幅抑制苏州市商品住宅价格走势图背景扫描受政策调控影响，苏州别墅成交量将延续下滑的趋势，在近一年里仍将在低位运行。苏州别墅市场成交从2010年第四季度开始至今，呈现持续下滑的趋势，月成交已经逼近2万方低谷。12月9日，中共中央政治局召开会议提出，坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产行业健康发展。这一政策

6、信号的释放对目前市场势必是雪上加霜，成交量在短期内将难以复苏，中原认为，该政策还将持续一年左右。别墅市场：成交量整体呈现下滑趋势，在政策不动摇的前提下，很难在短期内出现逆转，预计这种态势仍将持续一年左右。星火之鉴-市场研判中原地产认为：只要限购政策不出现实质性松动，2012年高端物业市场成交不会有起色。自去年起的本轮房地产调控的主打政策毫无疑问为限购令，其实不可否认的是，限购这一手段在根本上与市场经济原则相违背，且不可能成为我国房地产的一项长期机制。分析政府动用限购这一行政手段且不断增强压制力度，其旨在通过压制市场需求来为保障房建设争取

7、时间。换一句话，保障房规模体系形成之前调控将是楼市的常态。楼市调控思路保障房体系商品房市场行政手段压制购房需求释放增加保障房供应量完善多种类保障房体系分流商品房需求至少需要2年以上的建设时间商品房市场调控持续周期？限购政策背景扫描宏伟目标矛盾背景现实出路何在？面对风声鹤唳的房地产局面，要想实现既定开发目标，必将面临巨大的风险和困难。那么，我们该如何走出困境，打赢这场恶仗？出路寻找思路历史总有惊人相似之处…1930年，毛泽东所在的红色政权遭遇到极大的危机：国民党调集军队对红军进行大规模“围剿”；共产党中央刚刚纠正了“集中全国红军进攻大城市

8、”的错误路线，革命方向不明；共产党政权遭受重大损失，革命进入低潮，以林彪为代表的部分共产党人对革命产生动摇。以史为鉴，从历史上绝地反击的大胜利中获得灵感。林彪问：“红旗还能打多久”？毛泽东回答：“星星之火，