合富辉煌长沙博宇地产会展中心西侧项目前期开发定位

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1、合富辉煌长沙博宇地产会展中心西侧项目前期开发定位博宇地产会展中心西侧项目前期发展策划总体报告——项目开发定位篇合富辉煌房地产2006年5月项目开发定位总纲PART1市场结论回顾PART2项目本体分析PART3项目开发定位PART4住宅产品的定位及户型配比PART5商业产品的定位及面积配比PART6经营定位（总篇章里书写）PART7业态组合及比例（总篇章里书写）河西板块——自成体系，自给自足中心城区板块——传统中心，地位稳固城北板块——传统落后，目前在突破之中城东板块——天时地利，势头强劲城南板块——潜力巨大，全城关注，蓄势待发长沙总体市场格局分析之结论住宅市场

2、分析回顾关键词：-外围化-城南潜力巨大-与中心城区、城东板块的竞争关系强各板块特征综述：劳动路以南的热点楼盘造成截流之势，竞争强高质素楼盘频繁涌现，对市区外流客户造成分流之势，竞争强区域市场竞争分析之结论住宅市场分析回顾关键词：-两大区域，形象迥异-精品少，价格低，有前景无配套-区域楼盘的两种发展模式-主流客户主流需求1、两大区域：芙蓉南路沿线为传统城区与新城区的联接线，形象好前景佳，韶山南路沿线为传统城乡结合部，形象混杂。2、开发潜力大：精品楼盘少，价格集中在3000元/M2以下，区域前景好，但现在配套较差。3、两种发展模式：区域楼盘中，长奥与上海城以品牌运

3、作的方式取得较好销售成绩，并突破价格壁垒；柠檬丽都与申奥美域以高性价比方式取得快销成绩，但价格低位徘徊。4、区域客户与需求：以周边教师、企事业单位为主，中心城区投资型买家为辅，主流需求为三房，115-140M2。区域市场竞争综述：长沙住宅产品特征分析之结论住宅市场分析回顾楼盘素质普遍不高，创新型产品少小高层的接受度高主力户型以三房为主（100～140m2），两房四房为辅景观园林的打造受楼价所限，有待进一步的提升形象包装浮于表面，普遍缺乏对文化内涵和形象价值的提炼关键词：-素质不高，创新少-小高层接受度高-主力户型三房为主-景观园林普遍粗糙市场需求分析之结论住宅

4、市场分析回顾关键词：-区域内购房-自住-中高档物业-小高层、紧凑三房-交通便利性-传统与创新较明显的区域内购房观念，普遍希望在本区置业；购房以自住为主，改善居住环境的要求较高，投资意识较弱；接受房价总价30万元以上的占了52％，36万以上的占了35％，对中高档物业有较大的潜在需求；喜欢小高层和多层的三房，面积在100～140之间，其中紧凑三房的需求较高；注重住宅的传统布局，同时接受创新产品对楼盘的基本生活配套要求较高，注重交通便利性，希望小区有健身配套对项目有购买意向的客户占47％，但普遍认为区域目前缺乏生活配套区域客户分析之结论住宅市场分析回顾城南楼盘的客户

5、主要来自本区域，市区投资客为辅主要为城南（劳动路以南）的企事业单位员工、公务员、高校教师、私企老板等中高档消费者置业者普遍看好城南板块发展前景，但目前配套欠缺城市的发展方向，省政府所在地、政府的城市建设力度大，普遍认为区域的物业升值潜力大，但目前的教育、医疗等基本配套制约明显其他各区的置业者多数持观望的态度观望区域发展，交通改善情况、区域配套等本区域置业潜力大，消费水平多数处于中档、中高档水平目前劳动路以南存在着大量的企事业单位、高校和私营企业，消费潜力巨大，但区域缺乏商业金融中心和大型的产业基地，高端消费者相对较少关键词：-本区域客户为主-看好前景/担心配套

6、-外区置业者观望心态-潜在客户群丰富整体商业市场格局分析之结论商业市场分析回顾商业发展的经济根基稳固城市经济增长良好，成为纯商业物业稳步发展的经济基础市级商圈地位稳定，区域级商圈受城市发展影响大五一商圈为业态最齐全、人流量最大的商圈，南北两翼不断扩充，竞争激烈；若干区域商圈几年来受城市发展影响大，更新快；外来巨头不断进入，本地零售集团逐占下风沃尔玛、麦德龙、平和堂、家乐福等国际品牌的进驻，冲击着长沙零售市场，原本由友、阿等本土集团控制的局面被打破；传统百货让位于综合性购物中心综合性购物中心正以其现代的经营理念，设计、丰富的业态组合、人性化环境设施等全方位地替代

7、传统百货。目前仍有的百货或转型或勉强维持，经营状态不佳。关键词：-根基稳定-商圈格局成型-外来巨头抢占市场-现代商业形成本区域商业核心未形成规划中红星与大托为本区域主要商业，韶山南路也已形成中低档批发商圈，但区域及的商业核心尚未形成商业配套不足制约了住宅市场的正常发展韶山南路聚集了批发市场、小型的社区商业，但这不能满足市区潜在置业者的商业需求项目周边潜在商业供应量较大，未来竞争激烈看好区域内消费人群，新建住宅项目都规划有或多或少的社区商业，但由于区域人气不足，观望态度浓，但未来竞争激烈。区域商业发展格局分析之结论商业市场分析回顾关键词：-区域级商业缺乏-区域级

8、商业配套不足-未来竞争综合性购物中心的