土地流转论文：推进农村建设用地流转 促进重庆城乡统筹发展

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1、土地流转论文：推进农村建设用地流转促进重庆城乡统筹发展摘要：通过剖析农村建设用地流转中存在的突出矛盾和问题，提出推进农村建设用地土流转的对策建议，以期盘活农村建设用地存量，节约集约高效利用土地，维护土地合法权益，加快重庆社会主义新农村建设和村民安居乐业与小康致富进程，促进重庆城乡统筹综合改革试验区建设。　　关键词：城乡统筹，重庆，农村建设用地流转　　一、重庆农村土地流转现状与突出问题　　《中华人民共和国土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的

2、土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。农村建设用地的流转实质上是农村建设用地土地使用权的市场化，即在市场条件下，集体或农民根据自己的意愿转让其所享有的农村建设用地土地使用权，从而实现土地资源的优化配置。　　目前，农村建设用地流转的主要方式有置换、转让、出租、联营、入股等多种形式。直辖以来，随着城市化、工业化进程的加快，重庆积极探索农村土地流转的途径和机制，呈现出城乡对流的可喜局面。土地和房屋出租为流转的主要形式；农村土地逐步实现由零星分散向成片规模、非农化流转趋势。　　为推动

3、农村土地有序流转，2008年12月重庆农村土地交易所挂牌成立，一年来，农村土地交易所已成功拍卖“地票”(地票，指包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。本文称建设用地指标)48宗，成交面积12300亩，成交金额11.26亿元。这些交易资金将以各种方式反哺到地票提供地的农村地带，作为当地农村经济发展的资金来源之一，以弥合重庆成为直辖市后城乡“二元化”间的差距。但是农村建设用地流转进程中存在着一些突出问题。　　1.建设用地流转机制、适合农村需要的土地转换政策等配套政策

4、法规都还未能建立完善。如成都市已出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》、《成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》、《成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见》等系列政策措施，而重庆尚处于制定之中。　　2.农村建设用地价值扭曲，难以对农民土地合法权益的有效保障。很多流转依然不属于市场行为，与官方征收(征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为)土地区别并不是很大。在现实生活中，存在征收土地的补偿标准过低、补偿不到位的问题，与土地的实际价值形成较大反差，被征收人应当享受的利益被强行归公。土地定价没有考虑物价的上涨，也没

5、有考虑农户超过地方标准的宅基地面积的土地价值，农村建设用地指标交易过程的非完全市场化等，必将导致农民获得的土地收益较低，对农民失地后的可持续发展关注不够。　　3.乡村规划滞后。由于村庄规划的缺失，在拆旧、整理、置换、集中建设等方面没有依据，给农村土地市场在微观管理上增大了难度，也阻碍了农村建设用地市场的发展。　　4.农村建设用地流转市场体系未能建立完善。交易平台有待进一步完善。重庆农村土地交易所还没有真正发挥其交易平台的积极作用。农村土地信息不对称、不畅通。农村建设用地流转的资源调查尚未开展，家底不清。各种建设用地的使用权流转信息均被政府(村集体)或相关利益集团所

6、把握，特别是农户或农民个体信息缺失。　　二、推进重庆城乡统筹发展，重庆市农村建设用地流转的几点建议　　(一)编制《重庆市综合地价标准》，实行农村建设用地与城镇建设用地的补偿的“同地同价”　　十七届三中全会明确提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”无论被征土地是处于城市还是农村，以后是房地产用地，还是工业用地、基础设施用地，所有被征土地在补偿方面都将实行一口价政策，即同地同价。建议市政府组织力量，由国土资源管理部门牵头，组织农业

7、、统计、物价、财税等部门和有关科研院所，编制《重庆市综合地价标准》(暂定)，为推行同地同价奠定基础。　　在市、区县行政区范围内，根据不同地区、不同功能区划、不同经济发展水平和不同的土地资源禀赋而确定综合地价，主要依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系，以及当地经济社会发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片(如主城九区、渝西片区、渝东南片区、渝东北片区等)，并测算出征地综合补偿标准(以各城镇边缘核心征地区域加权平均价格)，不包含地上附着物和青苗补偿费。综合地价标准通常包括征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。不同地类以综合地

8、价标准为基