【word】大连奥园奥林匹克花园项目营销策划报告-页

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1、大连奥林匹克花园营销策划报告前言运筹帷幄之中，决胜千里之外品牌的力量是在于它的迅速复制和推广，而奥林匹克花园挟其成功运作几十个楼盘的经验，在全国已经形成品牌效应。在整个营销手法上，我们以“集中造势，遍地开花”更高层面的追求，跳出地产做地产。而营销战略是决定其跳得高度与远度的问题，杆与助动力的同时配合才能达到奥园的利益最大化，再完美的策略，如果没有开发进度及开发商的全力配合，很容易成为“纸上谈兵”。第一章如何面对市场——市场分析第一部分环境篇1区域环境2区域属性3区域规划4区域经济5区域房地产开发

2、第二部分数据篇1一级市场2二级市场3三级市场第三部分市场篇1总建规模分析2产品类型分析3平均单价分析4主力面积分析5主力总价分析6销售率、去化量分析7区域市场客群分析8代表个案9旅顺未来推量第四部分产品篇1、地块属性（1）地块位置（2）周边环境（3）交通出行（4）项目描述2、地块SWOT分析（1）绝对优势（STRENTH）（2）绝对劣势（WEAKNESS）（3）项目机会点（OPPORTUNITY）（4）项目威胁点（THREATEN)3、市场定位（1）市场定位（2）客源定位第二章如何塑造产品——对

3、本项目的建筑形式和户型设计方面的建议第一部分建筑形式的建议（立面、用材等）第二部分户型建议第三章如何战略市场----本”住宅产品”的总体营销策略第一部营销总策略第二部销售策略1、超前销售概念2、产品整体的行销策略3、分阶段销售计划4、销售回款计划第三部推广策略一、项目SWOTW分析二、项目目标客群定位三、项目卖点支撑四、推广主题定位五、案名创意的由来和分析六、对目前规划三组团的命名七、推广阶段划分及媒体投放策略第五章如何展示产品——对本“住宅产品”项目销售中心及样板间规划设计的建议一、销售中心二

4、、样板间三、商业示范区第六章总结附件1、工作列项表附件2：“大连奥林匹克花园”营销人员体系第一章如何面对市场——市场分析环境篇一、区域环境区域位置大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，位于东经120°58'至123°31'，北纬38°43'至40°10'之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原，是东北、内蒙古连通华北、华东以及世界各地的海上门户。是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。大连旅顺口区位于辽东半岛最南端,东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，

5、距大连市区45公里。现有旅顺南、中、北路三条线路直通大连市区，车程大约30分钟左右，交通十分便利。人文地理1、人口由上表可以看出：截至2005年末，大连市常住人口602万人。户籍总人口为561.6万人，比上年末净增1.45万人，机械增长率占主导因素。其中非农业人口为312.3万人，比重为55.6%。全市人口出生率为6.14‰，死亡率为5.46‰，自然增长率为0.4‰，出生及死亡人口数量保持正常年份水平。据统计部门统计：截至2005年底，旅顺口区共有居民80277户，比上半年增加811户，其中城区

6、36301户，增加219户。户籍人口207316人，减少159人。其中男性102798人，女性104518人，人口性别比为980.35：100（女性人口为100）。全年出生人口1056人，出生率5.08‰，人口增长率—2.11‰，同比下降0.44个千分点。计划生育率99.45%。旅顺口区人口占大连市人口的3.4%。备注：旅顺口区将由老城区（上沟、下沟和太阳沟区域）、旅顺开发区、新城区（郭水路等）。规划旅顺城区居住用地14平方公里，人口50万人，人均居住用地28平方米。老城区用地4.5平方公里，居

7、住人口15万人；开发区用地5.5平方公里，居住人口20万人；新城区郭水路居住片区分为两部分，一部分毗邻大学城、高新技术研发机构配套服务而建设的；另一部分紧靠搬迁的旅顺口区政府。郭水路组团居住用地为4平方公里，居住人口15万人。2、面积大连市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄。旅顺口区面积约占大连总面积的4.0%，旅顺口区陆地南北纵距26.1公里，东西横距31.2公里，总面积506.8平方公里，海岸线长169.7公里。

8、2004年末耕地面积7.7万亩，同比增长3.9%。3、行政区划旅顺口区现有6个街道，7个镇，包括得胜街道、登峰街道、光荣街道、市场街道、水师营街道、龙王塘街道、龙头镇、北海镇、长城镇、江西镇、三涧堡镇、双岛湾镇、镇山镇。1个经济开发区，共71个村委员会和24个社区委员会，区政府设在水师营街道郭水西路1号。4、旅顺口区历史沿革1949年10月至1960年1月，旅顺市隶属旅大市；1981年3月至今为大连市市辖区。2002年11月25日，辽政[2002]295号文件批复：撤销铁山镇，设立铁山街道办事处